투자심리 회복됐지만 불확실성 여전히 높아
하반기, 선별적, 국지적으로 상가투자 활성화될 것

지난 연말, 올해 상가시장은 미국발 금융위기와 경기불황으로 어두울 것이란 전망이 우세했다.

실제 올 1~2월 상가시장은 수요와 공급, 거래의 지표가 되는 수치들이 모두 최저치를 기록하며 비관적인 전망에 힘을 실었다.

하지만 3월 이후, 경기회복에 대한 기대감과 시중부동자금의 증가, 각종 규제완화 등으로 투자심리가 회복되면서 수도권을 중심으로 거래량이 대폭 증가하고 이에 따른 공급량도 소폭 회복세를 보이며 조금씩 살아나는 움직임을 보이고 있다.

그러나 전문가들은 여전히 유가와 원자재 가격의 반등, 고용불안, 설비투자 감소 등 경기 불황의 공포가 가시지 않아 하반기 상가시장이 어떻게 움직일지는 미지수라고 내다보고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “올 상반기 상가 시장은 경기회복에 대한 기대감, 제도 변화 등으로 상가 투자에 대한 투자 심리가 다소 회복됐지만 시장의 불안 요인이 해소되지 못해 불확실성이 여전히 높다”며 “하반기도 이런 불확실성의 해소를 기대하기는 어렵지만, 유동자금의 증가와 인플레이션에 대한 우려로 상가투자가 선별적, 국지적으로 활성화될 것”이라고 전망했다.

이런 가운데 상가정보업체인 상가뉴스레이다는 22일 2009년 상반기 상가시장 10대 뉴스를 선정해 발표했다.

1. 용산 재개발 지역 참사로 세입자 대책 문제 부각= 지난 1월 벌어진 용산 재개발 지역 참사는 상가 권리금과 재개발, 재건축시 세입자 대책에 대한 큰 화두를 던졌다. 사건 이후 상가 세입자에 대한 정부의 대책으로 휴업보상비를 기존 3개월분에서 4개월분으로 상향조정하고 조합원 분양 후 잔여 상가에 대한 우선 분양권을 제공하는 등의 방안이 발표돼 11월 시행될 예정이다. 과거보다 세입자 대책이 조금은 보완되긴 했지만 휴업보상금이 여전히 상가 세입자의 점포 이전을 위한 비용으로 턱없이 부족하고, 우선분양권에 대한 실효성도 의문시 되고 있어 앞으로의 추가 대책이 주목된다.

2. 기준금리 인하로 상가 시장 수익률 제고= 한국은행이 지난해 10월부터 올 2월까지 5개월 동안 기준금리를 3.25%나 인하했다. 이러한 한국은행의 지속적인 기준금리 인하는 예금 금리와 대출 금리의 인하로 수익형 부동산의 수익성이 상대적으로 크게 부각되는 효과를 가져왔고, 상가 시장에도 일정 부분 숨통이 트일 수 있었던 호재로 작용했다. 그러나 하반기에는 추가적인 금리 인하 가능성이 낮고, 오히려 금리 인상론이 제기되고 있는 상황이어서 금리 변화에 따른 상가 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.

3. 자영업자수 2000년 3월 이후 최저치까지 감소= 올 2월 정부 통계에 따른 전국 자영업자 수는 555만8,000명으로 2000년 2월 552만4,000명 이래로 가장 낮은 수치를 기록했다. 그나마 2월 이후 계절적인 영향으로 5월 현재 579만1,000명까지 회복세를 보이고 있지만, 작년 같은 기간에 비해 여전히 30만 명 이상 적은 숫자이다. 상가 시장의 최종 소비자인 자영업자 수의 감소는 임차수요의 감소와 상가의 수익률 악화로 이어질 수 있어 장기화될 경우 상가투자에 대한 불안 요소가 될 수 있다는 우려의 목소리가 높다.

4. 수도권 주공 단지내 상가 낙찰공급률 증가= 경기 불황과 투자 심리의 위축에도 불구하고 판교, 안산 신길을 비롯한 수도권 주공 단지내 상가의 낙찰공급률이 지난 금융위기 이후 빠르게 회복되고 있다. 2008년 10월, 11월 각각 30%, 13.9%의 낮은 낙찰율을 기록했던 수도권 주공 단지내 상가는 올 3월 66.7%, 4월 69%, 5월 71.05%의 높은 낙찰율을 보였다. 다만, 화성 향남, 파주 신도시 등은 여전히 40% 이하의 낮은 낙찰율을 보여 상반기 상가 시장에 대한 관심이 지역적으로 편차가 크다는 점을 보여줬다.

5. 서울 상가 지상1층 평균분양가 5억 7천만원= 올 1분기 서울 상가 지상 1층의 평균 점포면적은 55.77㎡로 지난해 4분기에 비해 약 3.6㎡정도 줄었다. 평균 점포당 분양가는 5억7000만원으로 작년 4분기에 비해 2,700만원 정도 하락했다. 이는 금융위기의 영향으로 점포가격의 외형을 줄이기 위해 점포의 면적을 축소하는 현상이 나타나고 있는 것으로 풀이돼 향후 상가 공급 형태의 변화가 예상된다는 분석이다.

6. 판교 근린상가 큰 손 유입으로 잇따른 통매각= 경기불황에도 불구하고 상반기 판교 상가시장은 예상 밖의 호조를 보였다. 판교 근린상가인 스타식스 게이트와 로데오가 개인투자자에게 통째로 매각되었고, 스타식스 코어와 에메트타운 등도 높은 계약률을 보였다. 올 하반기, 판교 지역 대부분의 아파트 단지가 입주 예정에 있고, 6월 중순부터 정부의 상업용지 전매 허용 등 상가 공급을 자극하는 호재도 있어 하반기에는 판교지역 상가 공급이 본 궤도에 오를 것으로 전망된다.

7. 상업용 건축물 거래량 증가 및 건축허가량, 착공량 증가세 전환= 지난해 금융위기 이후 극도로 침체되었던 상업용 부동산 시장은 올 1분기 이후 거래량 증가와 건축허가, 착공 건수의 증가 등 수치적으로 회복세를 보여 왔다. 특히 서울지역의 경우, 지난 3월 큰 폭의 거래량 증가를 보여 관심이 집중되기도 했다. 하지만 이들 수치가 과거 같은 기간에 비해 여전히 낮은 수준이며 지역적인 편차가 크고 건축 허가 건수에 비해 착공 건수가 눈에 띄게 적다는 점에서 하반기 상가시장을 긍정적으로만 전망하기에는 무리가 따른다는 것이 전문가들의 평가다.

8. 송파 가든파이브 개장 연기= 지난 4월 오픈될 예정이었던 송파 ‘가든파이브’ 상가가 개장을 7월로 1차로 연기한데 이어 오는 9월 한 번 더 개장이 연기되었다. ‘가든파이브’는 코엑스몰의 16배에 달하는 대형 복합 상업시설로서 높은 분양가로 인해 특별분양 대상인 청계천 이주 상인들에게 외면을 받아왔다. 이에 따라 시행사인 SH공사는 6월초 분양 조건과 분양 대상자의 범위를 완화하고, 다점포 공급 및 기준 면적 초과 공급 등의 조건을 걸고 3차 특별분양에 들어갔다. 그러나 정상 개장을 위해 필요한 70% 수준에 턱없이 모자란 분양률을 보이고 있어 하반기에 정상적으로 개장할지 장담할 수 없는 상황이다.

9. 상업용 부동산 관련 각종 제도 변경= 올 상반기에는 상업용 부동산 시장 활성화를 위한 정책들이 쏟아져 나왔는가 하면, 비주거용 부동산 실거래가 기준 과세와 같은 시장에 부정적인 정책도 발표되었다.

전국적으로 토지거래허가구역이 대폭 해제, 재정비촉진지구(뉴타운지구) 내 허가대상 면적의 완화, 상가 최초 분양시에는 토지거래 허가 절차 배제 등의 제도 변화가 있었다. 또한 건축법 시행령 및 시행규칙 개정안이 발표됨에 따라 리모델링 가능 연한 축소, 증축 가능 면적 및 용도 완화, 층수 증가 허용 등으로 노후 상업시설의 투자 활성화에 대한 기대치를 높였으며, 대규모 점포 내 판매시설 의무면적비율 완화와 용도 다양화를 내용으로 하는 유통산업발전법 시행령 및 시행규칙 개정안 입법예고로 업종에 대한 제한이 많았던 재래시장과 중대형 상업시설의 활용도도 높아지게 되었다.

반면 지난 4월에는 비주거용 부동산의 실거래가 기준 과세 계획이 발표되어 과세형평성과 실효성 면에서 시장의 우려가 표출되기도 했다.

10. 도시형생활주택 제도 시행= 지난 5월 4일부터 서민과 1,2인 가구를 대상으로 한 ‘도시형 생활주택’에 대한 관계 법령이 시행됐다. 이번 도시형 생활주택 제도의 시행에 따른 주택법 시행령 등의 개정으로 기존에는 주택법상의 까다로운 제한으로 인해 용도변경이 어려웠던 상가 건물들이 도시형 생활주택으로의 용도변경이 수월해져 상가 상층부의 이용이 다양화될 수 있는 길이 열렸다.

한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com