지난해말 15년간 다녔던 회사를 퇴직한 황당한 씨는 얼마 되지 않은 퇴직금으로 사무실이 밀집해 있는 건물 지하에 보증금 1000만원,월세 30만원의 임차계약을 하고자 한다．그런데 건물 주인이 세금을 내지 못하거나 채무불이행으로 건물 및 대지가 경매 또는 공매로 매각될 경우 임차보증금을 행여나 받지 못할까 걱정이 앞선다．

황 씨의 경우처럼 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하고 관할세무서에 사업자등록을 한 상태에서 사업을 영위하던 중 임차한 상가 건물 등이 경매·공매 등에 의해 매각될 경우 소액의 상가임차보증금은 상가건물임대차보호법 및 세법상의 요건을 충족한다면 매각금액 중에서 국세 또는 가산금보다 우선하여 변제받을 수 있다．

일반적으로 채권은 발생원인 및 발생시기，금액에 상관없이 모두 평등하게 취급되지만 현행 국세기본법에서는 국세·가산금 및 체납처분비 등의 국세 채권은 원칙적으로 다른 공과금 및 기타의 채권에 우선하여 징수토록 규정돼 있다．

따라서 건물 주인 등이 국세 또는 기타의 채무를 이행하지 않으면 채권자는 임차인이 세들어 있는 건물에 대해 (가)압류 등을 건 뒤 경매 등을 통하여 매각,세금을 회수하게 된다．그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금(소액상가임차보증금)중 일정액으로 임차인이 국세 및 가산금보다 우선하여 변제받을 수 있다．하지만 소액상가임대차보증금도 체납처분비(국세체납으로 인한 재산의 압류 보관 운반과 매각에 소요된 비용 및 매각을 대행시키는 경우 그 수수료)보다는 우선변제되지 않는다．

이처럼 상가건물에 세들어 있는 임차사업자는 환산보증금(보증금+(월세X100))중 일정액을 다른 담보물권(저당권·질권·유치권)보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있기 때문에 상가 건물 경매신청의 등기(또는 공매공고일)이전에 당해 상가 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청을 해야 하는 등의 대항력을 갖추어야 한다．임차한 상가건물이 △서울특별시내에 소재하고 환산보증금이 4500만원 이하인 경우 1350만원 이하 △수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 3900만원 이하인 경우 1170만원 이하 △광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 3000만원 이하인 경우 900만원 이하 △그 밖의 지역에 소재하고 환산보증금이 2500만원 이하인 경우 750만원 이하의 금액을 우선 변제받을 수 있다．다만 우선 변제받을 임차보증금은 상가건물가액의 1/3을 한도로 한다．

또 상가건물에 세들어 사업을 하는 소액상가건물임차자 외의 일반세입자도 상가건물임대차보호법에 의거,관할세무서에 사업자등록을 하고 상가 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 세들어 있는 건물 등이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우 후순위권리자에 우선해 변제받을 수 있다．

구체적으로 확정일자(관할세무서장이 상가임대차계약서에 기입한 날짜)를 기준으로 임차한 상가건물이 △서울특별시내에 소재하고 환산보증금이 2억4000만원 이하 △수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 1억9000만원 이하 △광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 1억5000만원 이하 △그 밖의 지역에 소재하고 환산보증금이 1억4000만원 이하인 경우 우선 변제받는다．상가건물을 임차하여 사업을 영위할 경우 세입자는 자신의 환산보증금이 상가건물임대차보호법에서 정하는 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 지 여부를 검토해 관할세무서에 사업자등록과 동시에 확정일자 등을 미리 받아 두어야 자신의 재산을 법적으로 안전하게 보호받을 수 있다는 얘기다．

◆알림: 지난 8일 절세미인중 ‘다만， 장기주식형저축에 가입하여 소득공제를 받는 경우 연금저축에 대한 소득공제 및 장기주택마련저축에 대한 소득공제를 받을 수 없다는 점에 주의해야 한다’는 것은 동일한 금융상품이 연금저축 또는 장기주식형저축에 동시에 해당하는 경우 연금저축공제 및 장기주식형저축을 중복하여 받을 수 없다는 의미이며，연금저축 또는 장기주택마련저축에 각각 가입한 경우엔 연금저축공제 및 장기주택마련저축공제를 각각 받을 수 있습니다．