'싱글족'들이 늘면서 소형 부동산 시장이 새로운 투자처로 각광받고 있다. 특히 시장의 부침에 따라 영향을 크게 받는 중대형 주택과 달리 소형 주택들은 수요가 꾸준하다는 것이 강점이다. 싱글족들은 부동산을 '소유'하기보다 '사용'하려는 수요가 대부분이어서 임대수익을 노리는 투자자들에게도 좋은 투자처다.

◆도시형 생활주택，5월 이후 선보인다

정부가 지난해 말 발표한 도시형 생활주택은 소형 부동산시장에 새로운 바람을 불러일으킬 것으로 보인다. 최근 주택법 개정안에 이어 시행령 입법예고까지 도시형 생활주택 공급을 위한 준비가 차근차근 진행되고 있다.

도시형 생활주택은 150가구 미만인 국민주택 규모에 해당하는 주택으로 단지형 다세대，원룸형，기숙사형으로 나뉜다. 정부는 이들 도시형 생활주택에 대해 각종 세금 혜택과 주차장 건설 의무를 완화하는 등 혜택을 주기로 했다.

원룸형(전용면적 12~30㎡)과 기숙사형(7~20㎡)은 도심에서 1~2인용 수요를 흡수하기 위해 도입되는 주택이다. 원룸형 주택은 가구별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실，부엌 등을 설치하고 욕실을 제외한 부분이 하나의 공간으로 구성된다. 지하층에는 세대를 설치를 할 수 없다. 기숙사형 주택은 취사장，세탁실，휴게실 등을 공동으로 사용할 수 있는 구조로 된 것이 차이점이다. 단지형 다세대주택은 일반 다세대주택보다 1개 층을 더 높여 5층으로 지을 수 있다. 지자체가 주차장 완화구역으로 지정하면 200㎡당 1대의 주차공간만 확보하면 된다.



◆어떤 땅을 사야 하나

먼저 도시형 생활주택 유형 중에서 '기숙사형 주택'으로 할 것이냐 '원룸형 주택'으로 할 것이냐를 결정해야 한다. 일반적으로 기숙사형 주택의 경우 원룸형 주택보다 수익률이 높을 것으로 보이나 단기 임대나 공실률을 고려할 때 지역에 따라 원룸형의 수익이 더 좋을 수 있다.

사업대상지는 업무시설 밀집지역，대학가 주변，역세권 주변，외국인 선호지역 그리고 산업단지 주변을 대상후보지로 선정한다. 사업지의 수요자 조사를 철저히 하여 누구를 대상으로 임대나 분양을 할 것이냐를 철저히 분석해야 한다.

매입할 땅은 본인의 투자 금액에 적당한지를 검토한 후 토지가격을 비교하여 매입한다. 전문가와의 협의가 필요하다. 사업성이 있는지 건축법적으로 제약이 없는지 등을 매입할 토지의 정확한 성격을 파악하고 분석해야 한다. 매입할 땅의 크기는 기숙사형 주택이나 원룸형 주택에 따라 달라진다.

기숙사형 주택의 경우 세대당 주차 0.1~0.3대,원룸형 주택의 경우 세대당 0.2~0.5대의 기준에 따라 지방자치단체 조례로 결정된다. 예를 들어 서울시의 경우(단，주차장완화구역이 아닌 지역) 기숙사형 주택 세대당 0.2대,원룸형 주택 세대당 0.3대의 기준으로 가정하여 토지를 매입하는 경우라면 도시형 생활주택이 최소 세대수가 20세대 이상이기 때문에 기숙사형주택의 경우 4대 이상，원룸형 주택의 경우 6대 이상의 주차가 가능한 토지를 매입해야 한다.

주차장 계획이 원활하게 이루어지려면 기숙사형 주택의 경우 50평 정도 이상,원룸형 주택의 경우 80평 정도 이상의 토지가 적합하다고 볼 수 있다.

주차장완화구역인 경우는 연면적 200㎡(60.5평)당 1대의 주차만 설치해도 되기 때문에 토지의 면적은 40~50평 정도만 돼도 도시형생활주택 용도로 계획이 가능하다.

◆수익성은 어떻게 될까

소형주택개발 전문업체인 수목건축(대표 서용식)에서 현재 도시형 생활주택으로 계획하고 있는 10여개의 프로젝트를 분석한 결과,토지를 매입해서 건설임대사업을 하는 경우 수익률은 원룸형 연 8~10%，기숙사형 9~12% 정도인 것으로 조사됐다.

이는 현행법을 적용해서 다세대주택으로 계획한 경우보다 '도시형 생활주택 원룸형'인 경우 수익률이 50%에서 100%，기숙사형 주택인 경우에는 60%에서 140%까지 증가된 것으로 나타났다.

수익률 측면에서는 '기숙사형 주택'이 원룸형 주택보다 더 높은 수치를 보이고 있으나,관리비 문제，임차인 공실 등을 고려하면 오히려 원룸형 주택이 기숙사형주택보다 경쟁력 있는 상품으로 수목건축은 전망하고 있다.

수익률 분석은 공급활성화를 위해 절대적으로 분석돼야 할 통계다. 수익률에 결정적으로 영향을 미치는 요소는 주차대수 산정기준이다. 주차대수 설치기준에 따라 현행법을 적용한 다세대주택과 도시형 생활주택,원룸형 주택 등을 비교해 임대수익률이 어떻게 증가되는가를 실제 적용 사례를 통해 분석해볼 필요가 있다.

성선화 기자 doo@hankyung.com