정부가 서울을 제외한 전국에서 올해 분양되는 아파트와 미분양 주택에 대해 취득 후 5년간 양도소득세를 깎아주기로 했다. 인천 고양 성남 과천 등 과밀억제권역(서울은 제외)은 양도차익을 50% 공제해 주고,용인 등 나머지 수도권과 지방권은 양도세를 전액 감면해 준다. 경기 부양과 함께 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 외환위기 때 시행했던 양도세 완화 카드를 10년 만에 다시 꺼내든 것이다.

◆서울 제외한 신축 주택도 혜택

가장 눈에 띄는 대목은 역시 양도세 한시 감면 조치다. 대책이 발표된 12일부터 올해 말까지 취득하는 신축 주택과 미분양 주택이 적용 대상이다. 이 기간에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신규 분양 주택과 미분양 주택이 모두 혜택을 받는다.

용인 화성 김포 등 수도권 성장관리권역과 자연보전권역,지방의 모든 지역에서는 매입 주택 규모나 주택 수에 관계없이 매입 후 5년 안에 팔면 양도세를 한푼도 내지 않는다. 수도권 성장관리권역과 자연보전권역은 용인 화성 김포 등 17개 시와 6개 군 지역이다.

수도권 과밀억제권역에서는 양도차익의 50%를 공제한 뒤 일반과세(세율 6~33%)한다. 다만 서울은 제외된다. 주택 크기는 전용면적 149㎡(45평) 이내로 한정된다. 매입 주택 수에는 제한이 없다. 수혜 대상 과밀억제권역은 인천(강화 · 옹진 제외) 고양 수원 성남 안양 부천 과천 광명 의왕 군포 시흥 구리 의정부 남양주 하남 등 15개 시 지역이다.

양도세 감면 혜택 기간인 5년은 매매계약일이 아니라 '잔금 납부일 또는 등기일 중 빠른 날'부터 계산한다. 감면 기간이 만료되는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 취득 후 5년간 시세차익(공시가격 기준)을 뺀 나머지 차익에 대해서만 일반세율과 장기보유특별공제(연 3% · 최대 30%)를 적용해 양도세가 매겨진다.

이 기간 중 취득한 주택을 팔 때 보유 주택 수에서도 빼준다. 1가구 1주택자가 미분양을 여러 채 매입해 다주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않는다. 종전 주택을 팔 경우 비과세 요건(3년 보유+서울 과천 분당 일산 평촌 산본 중동신도시는 2년 거주 추가)을 충족하면 실거래가 9억원까지는 양도세를 내지 않는다는 얘기다. 9억원 초과분에 대해서도 장기보유특별공제(최대 80%) 혜택을 받는다.

◆수도권도 미분양 사면 거래세 감면

미분양 주택에 대한 취득 · 등록세 감면 혜택도 수도권까지 확대된다. 적용 시한도 내년 6월까지 1년 연장된다.

행정안전부는 이날 지방 미분양 주택의 거래세 감면 적용 시한과 지역을 이같이 확대키로 했다고 밝혔다. 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 서울에서도 취득 · 등록세는 감면받을 수 있다.

12일 현재 미분양 상태인 전국의 미분양 주택에 대해 계약을 맺어 내년 6월까지 등기를 마치면 1%씩인 취득 · 등록세가 50% 감면돼 각각 0.5%의 세율이 적용된다. 부가세인 지방교육세도 0.2%에서 0.1%로 50% 감면되고，농어촌특별세는 0.5%에서 0.05%로 낮아진다.

◆담보대출 이자 소득공제 혜택도

주택담보대출 이자 상환액에 대한 소득공제도 현행 '15년 이상 상환' 조건에서 '5년 이상 상환'으로 올해에 한해 확대해 준다. 올해 말까지 주택담보 대출을 받아 신축 주택이나 미분양 주택(공시가격 3억원 이하,전용 85㎡ 이하)을 살 경우 차입금 상환 기간이 5년 이상이면 이자 상환액에 대해 소득공제를 해 준다는 얘기다.

미분양 주택을 매입하는 리츠 등 미분양 펀드도 종합부동산세나 법인세 면제 혜택을 받게 된다.

미분양 주택을 매입하는 존립기간 4년 이내의 펀드나 주공이 잔여 미분양 주택을 매입하는 약정을 맺은 펀드가 수혜 대상이다. 이들이 매입한 미분양 주택은 종부세가 면제되고 이들 주택을 팔 때 부과되는 법인세 추가 과세(양도차익에 대해 30%의 세율로 추가 부과되는 법인세) 면제 혜택이 주어진다. 펀드가 투자한 금액에 대해서도 1억원까지는 배당소득이 비과세되고 1억원 초과 금액은 14%의 세율로 분리과세된다.

강황식/조성근 기자 hiskang@hankyung.com