설 연휴 온 가족이 둘러앉아 이야기를 하다보면 빠지지 않는 화제가 있다. 바로 고향 부동산이다. 어떤 경우든 가격이 가장 먼저 얘기되다가 다음은 세금을 줄일 수 있는 방법을 짜내게 된다. 고향 부동산 '세(稅)테크'는 어떻게 해야 할까. 토지시장은 토지거래허가제와 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과라는 '양대규제'에 막혀 한동안 힘을 잃었다. 이번에 거래허가구역이 대폭 줄었기 때문에 땅 매입 과정에서 불편은 상당히 사라졌다. 하지만 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과는 여전하다. 비사업용은 장기보유특별공제도 받지 못한다. 농지와 임야의 경우 소재지에 직접 거주하면서 농사를 지어야 양도세 중과를 피할 수 있다. 8년 이상 자경하면 일반세율로 양도세를 내면 되고,납부세액이 2억원 미만이라면 100% 감면돼 실질적인 세금 부담이 없다. 땅을 팔기 전에 2년 이상 경작했다면 세액공제 없이 일반과세 된다.

보상을 받거나 수용되는 토지는 사업인정고시일을 기준으로 5년 이상 전에 구입했다면 중과세 대상이 아니다. 기본세율(6~35%)이 적용되고 장기보유특별공제도 최고 30%까지 받는다.

부모가 농사를 짓고 있는 논밭은 증여보다 상속을 받는 게 유리하다. 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 3년 안에 처분하면 중과세 없이 2억원까지 양도세도 감면된다. 부모가 자경을 하지 않더라도 상속받은 뒤 3년까지는 부재지주로 판단하지 않는다. 증여받은 뒤 직접 경작하지 않는 경우엔 이러한 세제 혜택이 없다.

고향에서 집을 살 때도 양도세가 핵심이다. 세법에서는 집이 두 채 이상 있으면 양도 차익의 50~60%를 양도세로 내야 한다. 하지만 지방은 다르다. 서울에 집이 한 채 있고,지방 광역시(읍 · 면은 제외)에 또 다른 집이 있더라도 광역시 주택의 공시가격이 3억원을 넘지 않으면 양도세가 중과되지 않는다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com
도움말＝원종훈 국민은행PB 세무사