극심한 지분쪼개기로 수익성 떨어져 … 가구수보다 조합원 더 많은 곳도

서울 재개발 지역 곳곳에서 아파트 분양권을 노린 '지분쪼개기' 후폭풍이 일고 있다.

재개발되는 아파트에 대한 분양권을 늘리기 위해 소유권(지분)이 하나인 다가구주택과 단독주택을 여럿인 다세대주택으로 변경하거나 새로 지으면서 분양되는 아파트보다 조합원수가 더 많거나 비슷한 곳이 속출하고 있는 것.이에 따라 조합원이 아파트를 분양받지 못하거나 비(非)조합원에 대한 일반분양을 못해 사업성이 악화되고 있다.

29일 서울 성동구청과 행당동 행당5구역 재개발조합에 따르면 이 구역은 지어지는 아파트 가구수보다 조합원수가 많아 일부 가구에 대해 아파트를 주지 못하고 돈으로 보상하는 현금청산 절차를 진행 중이다. 성동구청은 지난 8월 이 구역에 아파트 551가구를 새로 짓는 관리처분계획(재개발 이후 조성될 토지,건물 등을 받을 수 있도록 배분하는 계획)을 인가 고시했다. 이 가운데 임대주택 94가구를 제외한 실제 분양가구수는 457가구로 조합원수(472명)보다 15가구가 적다. 이는 행당5구역이 2004년 재개발 구역으로 지정되기 전까지 지분쪼개기가 성행했기 때문이다. 조합에 따르면 이 구역에서는 지분쪼개기 규제가 강화된 2003년 말 이전에는 다가구를 다세대로 변경하는 사례가 많았고 이후에는 단독주택을 헐고 다세대로 짓는 방법으로 지분이 급증했다. 조합 관계자는 "지분을 2평(6.6㎡),3평(9.9㎡)으로 쪼개는 사례도 많았다"고 말했다. 이곳은 수익을 낼 수 있는 일반분양이 전무해 사업성이 악화됐다. 현지 부동산 중개업계에 따르면 조합원 분양물량 시세는 올초 대비 현재 주택형별로 3000만~5000만원 내렸다.

인근 성동구 옥수13구역은 분양 아파트 가구와 조합원수가 비슷하다. 아파트는 1569가구인데 조합원은 1530명이어서 이대로 관리처분인가를 받을 경우 일반분양물량이 거의 없을 전망이다. 조합 관계자는 "2002년 960명이었던 조합원이 지분쪼개기로 인해 거의 두 배 수준으로 늘어난 결과"라고 말했다.

다른 구의 재개발 지역도 사정은 비슷하다. 사업시행인가를 앞두고 있는 은평구 불광4구역은 분양 아파트 488가구,조합원수는 460명으로 거의 차이가 없다.

이처럼 지분쪼개기로 인해 재개발 사업성이 악화되면서 일부 구청은 서울시에 재개발 구역의 용적률을 높여줄 것을 요청하고 있다. 용산구는 최근 서울시에 한남뉴타운의 용적률을 기존 170%에서 220%로 올리도록 하는 내용의 재정비촉진계획안을 냈다. 한남뉴타운은 사업 초기 6000명 선이던 조합원수가 지분쪼개기로 인해 9000명 이상으로 늘어났다. 이곳에는 아파트 등 주택 약 1만5000가구가 지어질 예정으로,여기서 임대주택을 제외하면 일부 구역에서는 일반분양 물량이 없을 가능성도 있다.
행당ㆍ금호동ㆍ한남 뉴타운, 재개발해도 일반분양 거의 없네
재개발컨설팅업체인 예스하우스의 전영진 대표는 "앞으로 지분쪼개기로 인해 제동이 걸리는 재개발 사업이 속출할 것"이라며 "지분쪼개기 규제를 강화하되 기존 사업장에 대해서는 기부채납을 받으면서 용적률을 높이는 방안을 검토해볼 만하다"고 말했다.

임도원 기자/이문용 인턴(한국외대 3년) van7691@hankyung.com