정부는 올 들어 6월11일,8월21일,9월1일,9월19일,9월23일,10월21일 등 무려 여섯 차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아냈다. 양도소득세 감면 및 종합부동산세 과세기준 완화 등 세금 감면과 수도권 투기지역·투기과열지구 해제 등으로 얼어붙은 부동산 거래에 숨통을 틔워주려는 의도에서다. 재건축 절차 단축과 후분양제 폐지,서민용 보금자리 주택 건설 등을 통해 주택공급을 늘리는데도 역점을 뒀다. 하지만 글로벌 금융위기와 주택가격 하락,국내 경기 불황으로 이런 대책들의 약발은 먹히지 않고 있다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 "경제 전반의 불확실성이 해소되기 전까지는 투자심리가 살아나기 힘들 것"이라고 말했다. 그럼에도 불구하고 정부의 정책 변화를 꼼꼼하게 살펴 미리 준비한다면 남들보다 기회를 빨리 포착할 수 있다고 전문가들은 조언한다.


거래 활성화 수도권 투기지역·투기과열지구 대폭 해제

'10·21 대책'에 따라 수도권의 투기지역(기획재정부 소관)과 투기과열지구(국토해양부 소관)가 대폭 해제될 전망이다. 투기지역에서 풀리면 담보대출한도(LTV:매수 대상 집값을 기준으로 한 대출비율)가 40%에서 60%로 늘어난다. 또 6억원 초과 아파트에 대해 40%를 적용하는 총부채상환비율(DTI:연소득 대비 대출비율)도 금융권 자율(통상 60%)로 완화된다. 투기과열지구에서 벗어나면 분양가상한제가 적용되지 않는 아파트는 분양권 전매(매각)제한이 없어진다.

정부는 실태조사 등을 거쳐 다음 달 부동산가격안정심의위원회(위원장 기획재정부 제1차관)와 주택정책심의위원회(위원장 국토부장관)를 열어 해제 지역을 선정할 계획이다. 정부는 '버블세븐'(서울 강남·서초·송파구,목동,경기 분당·용인·평촌) 중 투기우려가 높은 서울 강남과 분당,올 들어 집값이 많이 오른 서울 강북과 인천 등을 제외한 상당수 지역을 풀어주는 방안을 검토하고 있다.

투기지역에서 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 내 처분토록 하는 처분조건부 대출의 상환 기간도 2년으로 연장했다. 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 기존 1년에서 2년으로 늘렸다.


稅부담 완화 양도세 비과세 고가주택 기준 9억으로 올려

정부는 '9·1 대책'과 '9·23 대책'을 통해 양도세 및 종합부동산세,상속·증여세 부담을 크게 줄이는 내용의 세제개편안을 발표했다. 다만 이 정책들은 국회 심의를 거쳐 세법을 고쳐야하기 때문에 시행 시기가 유동적이다.

비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 양도세를 물리는 고가주택 기준을 현행 '6억원 초과'(공시가격 기준)에서 '9억원 초과'로 높이기로 했다. 현재 1~3%(4단계)인 종합부동산세율은 0.5~1%(3단계)로 낮추기로 했다. 1세대 1주택인 60세 이상 고령자의 경우 연령에 따라 10~30%의 특별공제를 받을 수 있는 조항도 신설했다. 이에따라 서울 강남권에 고가주택 1채를 갖고 있으며 일정한 소득이 없는 고령자들은 부과기준 상향,세율조정,고령자 경감제도 등으로 3중 혜택을 보게 된다. 양도세율은 현행 9%(1000만원 이하)~36%(8000만원 초과)에서 2010년까지 단계적으로 6%(1200만원 이하)~33%(8800만원 초과)로 낮추기로 했다. 증여세율도 10%(1억원 이하)~50%(30억원 이하)에서 내년에는 7~34%，2010년에는 6~33%로 각각 줄어든다.


서민주택 공급 확대 값싼 보금자리 주택 150만가구 건설

정부는 '9·19 대책'을 통해 서민용 보금자리주택 공급 방안을 내놓았다. 공공기관이 직접 나서 그린벨트(개발제한구역) 해제지역 등 도심 인근에 값싼 서민용 주택 150만가구를 건설한다는 내용이다. 그린벨트 해제지에 들어설 보금자리주택은 △낮은 분양가 △뛰어난 도심 접근성 △쾌적한 환경 등 3박자를 갖춘 '도심 근접형 그린주택 단지'로 각광받을 것으로 보인다. 하지만 토지 보상가를 둘러싼 공공기관과 원주민 간의 갈등,환경단체나 인근 주민들의 반발 가능성이 변수다.

'8·21 대책'도 공급확대 내용을 담고 있다. 통상 3년 정도 걸리는 아파트 재건축 인허가 기간을 1년6개월로 줄이고 후분양제도는 사실상 폐지키로 했다. 재건축 아파트 안전진단 절차를 간소화하고 제2종 일반주거지역의 층수제한을 완화(최고 15층→평균 18층)해 재건축 사업이 촉진되도록 했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com