부동산 세제가 완화되면 중대형 아파트가 부활할까? 양도세 부과 고가주택 기준이 상향 조정(6억원→9억원)되고 다음 주 중엔 종합부동산세 개편안이 발표될 예정이어서 부동산 세제완화가 내년 주택시장에 몰고 올 파급효과에 관심이 집중되고 있다. 소형 강세 지속이냐,중형 이상 아파트의 부활이냐가 핵심이다. 전문가들은 일단 소형주택(전용 60㎡ 이하) 강세를 가장 많이 점쳐 눈길을 끈다.

◆소형 강세 더간다
소형 강세를 예측한 전문가들은 △주택시장에선 세금보다는 수급관계가 더 중요하고 △뉴타운·재개발 이주 수요에 따른 전세난 △풀릴 기미가 보이지 않는 대출규제를 근거로 들었다.

김희선 부동산114 전무는 "세제완화는 지역 갈아타기 기회를 제공하거나 매도 부담을 덜어주는 효과에 그칠 것"이라며 "노령화,1인 가구 증가,가구원 수 감소 등으로 소형주택 수요가 늘어나는 흐름을 주목해야 한다"고 강조했다.

반면 소형주택 공급은 많이 줄었다. 김 전무는 "분양면적 66㎡ 이하 주택은 작년 서울에서 약 1600가구 공급되는 데 그쳤고 내년엔 1400가구로 줄어들 것"이라며 "부산에서도 66㎡ 이하 주택 공급은 올해 한 채도 없었고 대구에선 내년 공급물량이 없다"고 전했다.

부동산마케팅업체인 우영D&C 조우형 사장도 향후 2년가량 소형 주택 강세가 예상된다고 말했다. 뉴타운·재개발 이주 수요 증가→전세가격 상승→소형주택 가격상승으로 연결될 수밖에 없다는 논리다.

그는 "경기침체가 이어질수록 소형주택 인기도 지속된다"며 "혹 재건축 소형평형의무공급제가 완화된다면 소형주택 공급이 줄어 가격이 더 뛸 수 있다"고 지적했다.

하지만 소형평형의무공급제는 아주 민감한 부분이어서 다른 규제는 풀더라도 쉽게 손대기 어려울 것이라고 단서를 달았다.

박원갑 소장은 대출규제가 지속되는 한 소형 강세는 불가피하다고 말했다. 하지만 가격이 워낙 많이 올라 과연 투자가치가 있을지는 의문이라고 여운을 남겼다. 그는 "작년 4월 1억2000만원하던 상계동 보람아파트 75㎡가 2억6000만원까지 올랐는데 이걸 어떻게 살 수 있겠느냐"고 반문했다. 투자가치 측면에선 오히려 중소형에 관심을 가질 필요가 있다고 지적했다.



◆중소형 바통 이어받는다
중소형 주택(전용 60~85㎡)이 내년 시장을 주도할 것이란 관측도 적지 않다. 소형주택 가격이 올 들어 급등했고 중형과 중대형 주택의 가격하락폭이 크지 않았다는 점에서 상대적으로 중소형의 강세가 예상된다는 주장이다.

함영진 실장은 "부동산 규제가 완화된다고 해서 무조건 넓은 집으로 갈아타던 투자패턴이 사라지고 있다"며 "투자와 실거주를 함께 할 수 있는 30평형대 중소형 아파트로 수요가 몰릴 것"으로 예상했다.

함 실장은 "세금이 완화되더라도 대출규제가 있는 한 중대형 아파트 시세상승에는 한계가 있다"며 "내년 개통할 지하철 9호선 역세권과 용산 마포지역 급매물을 중심으로 중소형 투자에 나서는 게 낫다"고 말했다.

김신조 사장도 중소형에 대한 투자자들의 기대치가 높다며 중소형의 우세를 점쳤다. 그는 "변수는 종부세인데 크게 완화되지 않는다고 보면 중소형의 강세를 예상할 수밖에 없다"고 말했다.

지역은 개발 프로젝트의 배후지，기존 도시 인프라가 잘 갖춰진 곳 등을 주목하라고 권했다. 아직은 버블세븐이 중심이 되지 않겠느냐는 의미로 풀이할 수 있다.

◆중대형,종부세에 달렸다
종부세 완화에 기대감을 갖는 전문가도 있다. 고준석 지점장은 변수는 뭐니뭐니해도 종부세라고 잘라 말한다. 그는 "종부세 부과기준이 상향 조정되거나 세대별 합산 과세에서 개인 과세로 전환되면 중대형(85~135㎡) 시장이 탄력받을 것"이라며 "관건인 두 가지 완화 내용 중 하나는 채택될 것으로 낙관한다"고 말했다.

신한은행 일반 고객을 대상으로 한 설문조사 결과를 보면 가장 선호하는 주택규모가 40평형대 중대형 아파트라고 고 지점장은 설명했다.

유망 지역으로는 신규 입주 물량 많아 아직 약세를 보이는 잠실과 마포 등지를 꼽았다. 그는 "마포의 경우 중소형은 강세를 보였는데 중대형은 많이 안오르고 떨어졌다"고 전했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com