종합부동산세가 과세되는 경기도 잡종지에 창고를 지으려고 합니다. 창고를 신축하면 종합부동산세가 면제되고 매각 때도 비사업용토지에서 제외돼 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문입니다. 그런데 건축허가가 어렵습니다. 건축허가를 내지 않고 신축하는 건물이라도 종부세ㆍ양도세 과세혜택을 볼 수 있는지요.

토지 재산세는 종합합산대상ㆍ별도합산대상ㆍ분리과세대상 등으로 구분 과세됩니다. 나대지ㆍ잡종지는 종합합산대상입니다. 그러나 이곳에 건물이 있다면 사정이 달라집니다. 땅의 성격이 건물의 부속토지로 바뀌어 별도합산대상이 됩니다. 그러면 재산세가 줄어드는 효과가 있습니다. 별도합산대상 토지는 세율도 낮고,과세표준 구간도 넓어 재산세 부담이 적어집니다. 종부세를 판단하는 기준금액(40억원)도 높아서 종부세 대상에서 제외될 가능성도 높습니다. 무엇보다 별도합산대상 토지는 비사업용토지로 분류되지 않아 60%의 양도세 중과도 피할 수 있게 됩니다.

다만 건물의 부속토지가 사업용으로 인정받아 양도세 중과를 피하려면 몇 가지 요건이 필요합니다. 건물을 신축할 때 건축물의 시가표준액이 개별공시지가의 3% 이상이어야 합니다. 또한 건물완공 후 매각할 때 공사기간과 건물 보유기간을 합해서 최소한 2년 이상 유지돼야 사업용 토지로 인정받습니다. 공사기간 산정은 착공신고일을 기준으로 판단합니다. 건물을 신축하면 토지는 공사기간 중에도 별도합산대상으로 구분돼 재산세가 적어집니다. 공사시작을 판단하는 기준은 양도소득세와 차이가 있습니다. 재산세는 착공신고일이 아니라 실제 터파기를 시작한 시점부터 별도합산대상으로 구분합니다.

하지만 건축허가 없이 신축하면 무허가 불법 건축물이 되기 때문에 사업용으로 인정받을 수 없습니다. 재산세도 별도합산대상이 안 되고 종합합산대상이 됩니다. 건물을 사업 목적대로 사용했더라도 무허가 건물의 부속토지는 종부세ㆍ양도세 중과를 피하기는 어렵습니다. 하지만 주택은 무허가라도 주택으로 간주돼 재산세와 양도세에서 혜택을 받을 수 있습니다.

원종훈 국민은행PB 세무사