올 하반기에 내집을 마련하려는 수요자들은 상반기에 비해 많은 변수를 염두에 둔 전략을 수립해야 할 것으로 보인다.

별다른 분양 이슈가 없었던 상반기와는 달리 하반기에는 광교신도시,김포 한강신도시 등 신도시와 은평뉴타운 등 관심 지역에서 아파트 분양이 본격적으로 시작된다.

신혼부부 주택 공급도 예정돼 있다.

또 서울 강남권에서는 송파구와 서초구에서 3000~5000가구 규모의 대단지들이 속속 집들이를 시작한다.

정부가 내놓은 지방의 미분양 아파트 대책 이후 추가로 부동산 규제 완화 방안을 내놓을 가능성도 고려해야 한다.

수요자들은 이런 정책의 틀을 감안해 하반기 부동산 시장 흐름의 변화를 예측해야 내집 마련에 한걸음 더 다가갈 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다.



◆강남 약세 지속…강북 강세는 한풀 꺾일 듯

하반기 부동산 시장의 가장 큰 관심은 서울 집값의 '강남 약세,강북 강세'가 이어질지 여부다.

전문가들은 강남과 강북 모두 '흐린 날씨'를 보일 것으로 전망했다.

실물경기가 좀처럼 침체의 늪에서 빠져나오지 못하고 있고 본격적인 분양가 상한제로 집값이 추가 하락할 수 있다는 기대감이 높기 때문이다.

또 강남에서 다음 달부터 올해 말까지 송파구 잠실주공1,2단지 및 잠실시영과 서초구의 '반포자이' 등 재건축 대단지의 입주가 시작돼 공급 물량이 대폭 늘어난다는 점도 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

강북도 그동안 많이 올라 더 이상 추가 상승 여력이 많지 않다.

한국건설산업연구원은 최근 하반기 전국 집값(매매가격)이 1.7%，수도권은 2.1% 오르는 데 그쳐 상반기보다 상승률이 낮을 것으로 전망했다.

다만 정부가 지방의 미분양 대책에 이어 재건축,세제 등 분야에서 추가로 규제 완화 정책을 내놓을지 여부가 큰 변수다.

전문가들은 일단 규제 완화는 쉽지 않을 것으로 내다보고 있다.

상반기에 서울 강북 등 일부 지역에서 나타난 국지적 집값 상승이 부동산 규제 완화에 대한 부담으로 작용하고 있기 때문이다.

그래서 이번 미분양 대책도 지방의 미분양 아파트로 범위를 좁혔다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "부동산 경기 침체가 전체적인 내수 경기를 악화시키는 것을 막기 위해 추가 대책을 마련할 가능성도 배제하기 힘들다"고 말했다.


◆신도시 분양 스타트…신혼부부 주택은 물량 적어

신규 분양시장은 일부 대단지를 중심으로 달아오를 전망이다.

분양가 상한제가 적용되는 광교신도시 등 신도시와 은평뉴타운 분양이 시작되기 때문이다.

김포 한강신도시와 은평뉴타운 2지구는 다음 달,광교신도시는 9월부터 분양이 시작된다.

특히 올 들어 수도권 남부지역의 집값이 계속 약세여서 광교신도시 분양 결과가 어떻게 나올지 관심사다.

전문가들은 입지 여건이 뛰어난 광교신도시 분양이 성공적으로 끝날 것으로 보고 있다.

수도권 남부지역의 집값 약세는 광교신도시에서 값싼 분양가 상한제 아파트가 나올 것이라는 기대치가 반영된 측면이 컸기 때문이다.

경기도시공사는 광교신도시 분양가가 주변의 용인이나 수원 아파트 시세보다 낮은 3.3㎡(1평)당 1000만~1200만원에 책정될 것으로 전망하고 있다.

다만 분양가 상한제 아파트라 하더라도 최근 분양된 사례를 보면 예상 외로 고분양가 단지가 많다는 점을 고려해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "광교신도시도 분양가가 높아지면 중.형의 경우 '찬바람'을 맞을 수도 있다"고 밝혔다.

하반기부터는 신혼부부용 주택 공급도 시작돼 청약가점이 낮은 신혼부부들의 내집 마련이 한결 수월해질 전망이다.

그러나 법 개정 지연으로 공급 일정에 차질이 예상되며 올해에는 물량도 적어 신혼부부들의 '갈증'을 해소시키기에는 역부족일 것으로 예상된다.

7월부터 공급돼도 광교신도시에서 올해 신혼부부용으로 분양 가능한 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트는 없어 하반기 수도권의 신혼부부용 민간주택 분양은 600가구 정도에 그칠 것으로 보인다.


◆전세시장도 안정…토지시장에는 온기가

전세시장도 하반기에 전체적으로는 안정을 찾을 것으로 보인다.

무엇보다 입주 물량이 많다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 하반기 전국에서 입주 예정인 아파트는 19만2790가구로 상반기(13만1244가구) 보다 47% 많다.

또 재개발 착공에 따른 이주도 연내 대부분 마무리 될 것으로 예상된다.

그러나 새 입주 물량이 강남에 몰려있고 재개발 이주 수요도 중.형 주택에 집중돼 강북 중.형 아파트 전세가격은 상승 추세를 유지할 것으로 보인다.

토지시장에는 온기가 돌 전망이다.

정부가 주택 및 산업단지 공급을 늘리기 위해 △토지이용제도 개선 △토지거래허가제도 탄력적 운용 △도시계획권한의 지방자치단체 이양 등 규제를 완화하는 추세이기 때문이다.

특히 기존 경부고속도로 축보다는 경기도 이천.주.충청북도 음성 등 중부고속도로 축이 뜰 것으로 예상된다.

제2경부고속도로 제2영동고속도로 성남~여주 복선전철 등 교통망이 대거 신설되는 데다 하이닉스 공장 증설，특전사 이전 예정지 토지보상 등 호재가 가득하기 때문이다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "비사업용 토지와 부재지주의 세 부담이 여전히 높아 시세 차익을 노린 단기 투자보다는 중장기적인 투자 전략을 세워야 할 것"이라고 조언했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com