다음 달 서울 서초구 반포동 '반포자이'를 시작으로 본격적으로 선보이는 재건축 후분양 아파트가 분양가 상승 요인으로 지목되고 있다.

선분양 아파트에 비해 분양이 2년가량 늦기 때문에 주변 시세 상승이 고스란히 분양가에 반영되고 있어서다.

이에 따라 조합원들의 기대수익을 줄여 재건축 시장을 안정시키겠다는 당초 취지와 달리 일반분양자들의 부담만 늘린다는 지적이다.




◆시세 상승분 분양가에 전가


후분양 아파트는 착공과 함께 분양하는 선분양 아파트와는 달리 건물을 일정 비율 이상 지은 후 분양하는 아파트다.

참여정부는 2003년 7월 이후 투기과열지구에서 사업승인을 신청하는 재건축 단지에 대해 일반분양 물량을 공정률 80% 이후에 분양하도록 의무화했다.

재건축 아파트의 일반분양 수입을 2년 정도 늦게 들어오도록 해 금융비용 등 조합의 부담을 늘려 재건축 투자가치를 줄인다는 계획이었다.

그러나 올해부터 재건축 후분양 아파트가 본격적으로 나오면서 '뚜껑'을 열어본 결과 조합의 투자수익은 오히려 늘어나고 분양가는 상승하는 추세다.

2006년부터 서울 집값이 급등하면서 주변 시세 상승과 금융비용이 일반분양 가격에 그대로 반영됐기 때문이다.

반포자이는 다음 달 청약에서 분양가가 3.3㎡당 3200만~3500만원에 책정될 것으로 예상된다.

주변 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원 이하이고 일부 단지에서는 2500만원에도 급매물이 나오고 있다는 점을 고려하면 최대 1000만원가량 비싼 셈이다.

이같이 분양가가 높게 책정된 것에 대해 GS건설 관계자는 "주변 시세와 조합원 물량 시세 상승이 반영됐기 때문"이라고 설명했다.

현재 반포자이 조합원 물량은 3.3㎡당 3000만~4000만원에 거래되고 있다.

2006년 관리처분 인가 당시 조합원 분양가가 115㎡(35평)형의 경우 약 1400만원이었다는 점을 고려하면 2년 동안 최대 3배 정도로 오른 수치다.

2000만~2500만원이었던 주변 시세도 같은 기간 500만원가량 상승했다.


◆분양대금 납부기간 짧아…계약 포기 속출도


분양가 상승에 따른 추가 이익은 기본적으로 시행자인 조합이 정산금 등을 통해 거둬들이게 된다.

다만 '반포자이'의 경우 GS건설과 조합이 추가 이익을 정산금 지급 대신 아파트 품질 향상을 통해 계상키로 계약해 일반분양 수요자도 어느 정도 혜택을 볼 수 있다.

GS건설은 당초 연면적 3300㎡ 규모로 계획했던 주민시설 '자이안센터'를 9200㎡로 두 배가량 늘렸으며 계획에 없던 국내 최초의 단지 내 카약장도 설치했다.

아파트 외벽에도 페인트를 칠하는 대신 실리콘을 붙여 고급화시켰다.

그러나 다른 재건축 단지들은 일반분양 입주자가 고분양가만 고스란히 떠안을 수 있다.

또 청약에서부터 잔금 납부까지의 기간이 짧아 분양대금 마련 부담이 크다는 것도 단점으로 꼽힌다.

지난해 후분양제로 선보인 서울 은평뉴타운 1지구는 279가구가 계약을 포기했고 예비당첨자도 142명만 접수해 총 137가구가 미계약으로 남았다.

이들 대부분은 자금마련 부담을 견디지 못한 수요자인 것으로 분석된다.


◆분양가 상한제가 해결책 될까


후분양 아파트는 원래 실수요자들이 아파트 실물을 보고 고를 수 있어 입주 후 건설사와 주민들 간의 분쟁 소지가 적다는 장점이 있다.

또 입주가 빠르고 분양 후 공사기간 중 건설사 부도 위험도 적다.

앞으로는 재건축 단지에서도 분양가 상한제 아파트가 선보여 현재와 같은 고분양가 책정은 어려울 것으로 전망된다.

그러나 분양가 상한제를 적용해도 택지비는 후분양 시점의 감정가로 매기고 후분양 금융비용은 건축비의 가산비로 인정해주기 때문에 가격 인하 효과가 적을 가능성도 제기된다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "분양가 상한제 효과가 서울 외곽이나 지방에서는 크지 않을 수도 있을 것"이라고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com