장남인 김일남씨는 몇 달 전 아버지가 돌아가시면서 남긴 주택을 누가 상속받아야 할지 고민하고 있다.

이왕이면 나중에 그 집을 팔 때 세금이 적게 나오는 방법을 택하고 싶은데 공동 명의로 상속받아도 되는지，아니면 집이 없는 동생이 상속받는 게 나은지 궁금하다.

상속주택을 누구 명의로 할 것인가는 세금만으로 판단할 수는 없겠지만 주택 상속자를 잘 정하면 상속세는 똑같이 내면서도 나중에 양도소득세는 크게 줄일 수 있는 방법이 있다.

먼저 집이 없는 동생이 상속받을 경우를 보자.이때는 당연히 하나의 주택만을 소유하므로 상속주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유·서울 등은 2년 이상 거주도 필요)을 갖추었다면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

이때 유념할 점은 동생이 아버지와 같은 세대원이었다면 보유 기간과 거주 기간을 따질 때 아버지의 보유 및 거주 기간을 포함해 계산한다는 것이다.

이 경우 외에는 모두 상속 개시일로부터 기간을 계산한다.

또 집이 없는 무주택자가 상속을 받으면 취득세를 내지 않는다는 것도 장점이다.

다만 돌아가신 분이 지방세법상 고급 주택이 아닌 주택을 한 채를 갖고 있었을 경우에만 취득세를 면제받는다.

기존에 집을 한 채 갖고 있는 김씨가 상속받는 경우에는 어떻까.

이 경우 2주택자가 되어 주택의 처분 순서에 따라 세금이 달라진다.

상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 기본세율(9~36%)로 양도소득세를 내야 하지만 상속 개시일로부터 5년이 지나 팔 경우에는 50%의 높은 세율을 적용받는다.

반대로 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택이 비과세 요건을 갖춘 경우 세금을 내지 않는다.

처분 순서에 각별히 주의해야 하는 이유다.

기존에 2주택 이상 소유자가 주택을 상속받으면 3주택 이상자에 해당해 특별한 경우를 제외하고는 60%의 높은 세율을 적용받아야 하기 때문에 다주택 소유자는 가급적 상속을 받지 않는 것이 좋다.

그럼 공동 명의로 상속받으면 어떻게 될까.

상속 지분이 가장 큰 상속인(지분이 같으면 상속주택에 거주한 자，호주 상속인，최연장자 순으로 판단)의 소유로 보고 소수 지분자의 주택으로는 보지 않는다.

한 사람의 소유자가 결정되면 그 사람의 주택 수 등의 상황에 따라 세금이 매겨진다.

이 외에도 상속주택에 대해서는 세법에서 특별한 규정을 많이 두고 있으니 만일 주택을 상속받고자 하거나 상속주택을 처분하고자 하는 경우에는 반드시 전문가로부터 의견을 구하는 것이 좋다.

< 이현회계법인 현상기 세무본부장 >