11월 29일 3338가구 특별 분양…내달 10일 1643가구 일반 공급

다음 달 10일 첫 분양되는 서울 은평뉴타운에 청약 대기자들의 시선이 집중되고 있다.

총 개발 면적만 350만㎡(105만평)에 달하는 '신도시급'인 데다 북한산 자락에 들어서 쾌적한 주거환경을 갖춘 곳으로 평가되기 때문이다.

이로 인해 올해 수도권 분양시장에서 가장 주목을 받는 지역 중에 한 곳이기도 하다.

이 같은 은평뉴타운에 입성(入城)하는 방법은 크게 두 가지다.

우선 일반분양분에 청약하거나 다음은 원주민들에게 특별 공급되는 아파트를 매입하는 방법이 있다.

SH공사에 따르면 은평뉴타운 1지구에서는 다음 달 10일부터 1643가구가 일반에 분양된다.

이에 앞서 이달 29일에는 철거가옥 원주민들에게 3338가구의 아파트가 특별분양된다.

특별 공급분은 이날 동ㆍ호수 추첨을 거쳐 주인이 가려지게 된다.

은평뉴타운에 관심 있는 수요자라면 이들 두 가지 방법을 모두 노려볼 만하다.

일단 일반분양분에 청약해 당첨을 노리는 것이 순서이지만,당첨 가능성이 낮다면 아예 특별분양분을 매입하는 쪽으로 방향을 트는 것도 방법이다.

따라서 일반분양분과 특별공급분의 장ㆍ단점을 미리 파악해 놓을 필요가 있다.

함영진 부동산써브 팀장은 "일반분양과 특별분양은 구입가격이나 전매제한 등에 따라 각각 특색이 있어 수요자 개개인별 자금사정이나 여건에 따라 선택하는 것이 중요하다"고 조언했다.


◆특별공급분은 대부분 로열층

우선 철거가옥 원주민을 대상으로 한 특별공급분 3338가구는 1지구에서 1172가구，2지구에서 2166가구가 공급된다.

주택면적은 전용 59㎡(17평)형이 666가구,84㎡(25평)형 1787가구,101㎡(30평)형 691가구,134㎡(40평)형 194가구다.

공급 신청은 1,2지구로만 나눠 받은 뒤 추첨을 통해 입주단지와 동ㆍ호수를 가릴 예정이다.

1지구 신청자가 많을 경우 추첨 탈락자는 자동적으로 2지구로 넘어가게 된다.

SH공사 관계자는 "1지구에 비해 2지구 입주 시점이 8개월에서 1년 정도 늦어 1지구에 신청이 몰릴 가능성이 크다"며 "다만 신청자들의 자금 여건 등에 따라 접수 대상 지구가 달라질 것"이라고 내다봤다.

특히 특별공급 신청자가 입주할 아파트 단지는 1ㆍ2지구별로 무작위 추첨 방식으로 결정된다.

이들 물량은 어느 한 곳에 몰려 있는 게 아니라 모든 단지에 골고루 퍼져 있다.

다만 최저층인 1층은 특별공급 대상에서 빠져 있어 원주민들은 상대적으로 로열층에 당첨될 확률이 높은 편이다.

◆일반분양분 서울 거주요건 강화될 듯

반면 전용 84~167㎡(25~50평)형 1643가구의 일반분양분은 다음 달 5일 입주자 모집공고를 거쳐 12월10일부터 1순위 청약이 시작된다.

이 가운데 전용 84㎡는 청약저축 가입자 몫이다.

따라서 청약가점제가 적용되지 않으며 청약저축에 가입한 지 2년이 경과하고 매달 24회 이상 납입해야 1순위로 인정된다.

1순위자들끼리 경쟁이 붙을 경우에는 '주택 공급에 관한 규칙'에 따라 5년 이상 무주택세대주로 60회 이상 납입자 중 저축총액이 많은 자가 최우선 당첨자로 결정된다.

중ㆍ대형인 전용 101㎡~167㎡형은 청약예금 가입자가 청약할 수 있다.

전체 공급물량의 절반은 청약가점제로，나머지 절반은 추첨제로 공급된다.

청약예금 예치금액으로는 서울 거주자 기준으로 101㎡형이 600만원，134㎡형 1000만원，167㎡형 1500만원 통장 보유자가 각각 신청할 수 있다.

당첨자 발표는 내년 1월11일로 예정돼 있다.

특히 일반분양분의 경우 청약 과열이 예상되는 만큼 입주자 모집공고일 기준 최소 3개월에서 최대 1년까지 서울에 거주한 자로 거주 기간 요건을 강화할 가능성이 높은 상태다.

최종 확정된 거주 요건은 입주자 모집공고문에 실리게 된다.

◆'분양가 vs 전매제한' 기준 꼼꼼히 따져야

이번에 나오는 은평뉴타운의 일반분양분과 특별분양분은 분양가가 원칙적으로 똑같다.

주택 규모별로 보면 전용 84㎡형이 3억4742만원，101㎡형은 5억768만원，134㎡형 6억8207억원 등이다.

하지만 실제 매입 가격을 기준으로 보면 일반분양분이 훨씬 유리하다.

일반분양분은 분양가만 내면 되지만,특별공급분은 분양가에 웃돈을 얹어야 매입할 수 있기 때문이다.

현지 중개업소에서는 특별공급분에 1억원 정도의 프리미엄이 붙을 것으로 예상하고 있다.

따라서 가격 면에서는 일반분양 물량을 분양받는 게 훨씬 유리하다는 계산이 나온다.

더욱이 일반분양분 중 전용 101~167㎡ 아파트의 중ㆍ대형 아파트는 채권입찰제도 적용받지 않는다.

분양가가 주변 시세의 80%를 웃돌기 때문이다.

반면 분양권 전매 기준을 놓고 따진다면 특별분양분이 훨씬 유리하다.

특별분양 물량은 내년 4월 입주 후 곧바로 전매가 가능하지만 일반분양분은 전용면적 85㎡ 초과 중ㆍ대형 아파트는 5년,전용 85㎡ 이하 중ㆍ소형은 7년 동안 분양권 전매를 할 수 없다.

주택 규모에 따라 중ㆍ소형 주택은 2015년,중ㆍ대형 주택은 2013년 초까지 전매가 불가능한 셈이다.

수요자가 합법적으로 특별분양분을 매입하려면 내년 4월 입주에 가능하다.

지금 특별분양분을 매입하는 것은 불법 전매행위에 해당돼 적발될 경우 입주 자격이 박탈되고 벌금 등의 처벌을 받게 된다.

◆장기 전세도 노려볼 만

특별분양분 매입이나 일반분양분 청약이 여의치 않다면 장기 전세를 노리는 것도 방법이다.

SH공사는 12월27일 입주자 모집공고를 통해 전용면적 기준 59㎡형 409가구，84㎡형 251가구 등 660가구를 공급할 계획이다.

청약신청은 내년 1월7일에서 15일 사이에 받는다.

59㎡형은 청약저축가입자를 대상으로 하되 소득제한이 있는 반면 84㎡는 소득제한이 없다.

전세가격은 아직 최종 확정되지 않았다.

다만 그동안 시프트의 전세가가 주변 시세의 70∼80% 선에서 결정됐던 점을 감안하면 1억1000만∼1억4000만원 정도에 결정될 가능성이 높은 것으로 보인다.

실제 59㎡의 경우 앞서 분양된 장지지구가 1억~1억1000만원 선이었으나 은평뉴타운은 땅값이 높아 이보다는 높은 가격으로 결정될 가능성이 크다는 게 SH공사 측의 설명이다.

하지만 이 정도 금액이라면 현재 은평뉴타운 주변인 불광동 북한산 현대홈타운의 전셋값 1억7000만원보다 낮아 유리하다.

장기 전세주택은 첫 계약 이후 2년마다 계약을 갱신하게 되며，최장 20년까지 연장할 수 있다.

재계약 때는 종전 가격의 최대 5% 이내 범위 내에서 전셋값이 조정된다.

장기 전세는 2008년 하반기 이후에도 2지구에서 1066가구，3지구에서 2274가구가 각각 공급될 예정이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com