지난달부터 분양가상한제가 시행됨에 따라 최장 10년간 전매제한을 받는 상한제 적용 아파트에 대한 실수요자들의 청약기피현상이 두드러지면서 입주 이후 등기를 마치면 곧바로 전매가 가능한 수도권 내 상한제 미적용 아파트가 반사이익을 누릴 것으로 전망된다.

사실상 내년부터 공급되는 모든 아파트는 분양가상한제를 적용받게 돼 등기 후 전매할 수 있는 아파트는 자취를 감추게 된다.

이 때문에 올 연말까지 공급되는 입주후 전매가능 아파트들의 희소성이 부각돼 이들 아파트의 청약열기가 뜨거울 것이란 게 전문가들의 지적이다.

특히 전매가능 여부는 실수요자들이 중요하게 생각하는 환금성은 물론 투자가치와 직결되는 요인이어서 4분기 봇물을 이룰 각 신규 공급아파트의 분양성패를 좌우할 주요 요인으로 작용할 것으로 보인다.


◆전매제한 강화로 환금성 제약 커져

분양가상한제 시행은 그동안 고공행진을 기록했던 신규 분양아파트 공급가격을 어느 정도 끌어내리는 효과를 거둘 것으로 예상된다.

하지만 분양가가 떨어지는 대신 족쇄가 채워진다는 점도 유념해야 한다.

그것이 바로 '전매제한'이다.

수도권의 경우 분양가상한제를 적용받는 민간주택 전매제한 기간은 전용면적 85㎡ 이하 중·소형이 계약일을 기준으로 7년,전용 85㎡ 초과 중·대형은 5년이다.

택지지구 내 주택(아파트)의 전매제한 기간은 중·소형이 10년,중·대형이 7년으로 더 길다.

중·대형 민간주택의 전매제한 기간인 5년은 사실 실수요자들에게 크게 부담스러운 기간은 아니다.

계약 후 입주까지 보통 2년에서 2년6개월이 소요되는 데다 1주택 양도세 비과세 요건을 맞추려면 입주 후 3년의 실거주 기간을 채워야 하기 때문이다.

하지만 중·소형 민간주택의 전매금지 기간인 7년은 큰 부담으로 작용할 수 있다는 지적이다.

이 같은 전매제한 규정은 부동산 자산의 투자가치를 가늠하는 잣대가 되는 환금성을 제약한다는 얘기와 같다.

집값의 상당 부분을 대출로 충당하는 대부분 아파트 계약자들의 주택 매매를 통한 시세차익 실현을 규제하고 주요 재테크 수단인 갈아타기를 가로막는다는 점에서 논란을 빚고 있는 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "분양가상한제 시행을 통한 전매제한 강화는 실수요자들의 기회비용과 시세차익 욕구를 크게 제한하는 것"이라며 "특히 중·소형 아파트는 계약일로부터 최장 10년간 되팔 수 없어 주요 수요층인 신혼부부 등 젊은 세대의 갈아타기를 장기간 제약하는 부작용을 낳을 수 있다"고 강조했다.

◆전매가능 여부 따라 청약률 엇갈려

이처럼 분양가상한제 실시에 따른 전매제한 규제가 강화되면서 최근 수도권 아파트 분양시장에서 입주 후 전매가능 여부에 따라 같은 아파트 단지라도 청약경쟁률이 극명하게 엇갈리는 사례가 나타나고 있다.

전매제한 규제가 실제 청약자들에게 미치는 영향력이 예상보다 크다는 것을 보여주는 방증이란 분석이다.

실제 지난 8월 말 7개 건설업체가 동시분양을 실시한 남양주 진접지구의 경우 분양가상한제가 적용되는 5개 건설업체의 중·소형 아파트는 1~3순위 청약접수 결과 평균 0.17~0.63대 1의 저조한 청약률로 대거 미달됐다.

특히 전용 85㎡ 이하 중·소형 아파트로만 구성된 신안은 2340가구 모집에 464명만 청약,경쟁률이 0.2 대 1에 그쳤다.

또 △금강주택(790가구) 0.37 대 1 △남양건설(443가구) 0.42 대 1 △경기지방공사(509가구) 0.59 대 1 △반도건설(873가구) 0.63 대 1 등 다른 중·소형 단지들도 저조한 청약률을 기록했다.

반면 전용 85㎡ 초과 중·대형 아파트로만 구성돼 분양가상한제를 피해간 신도종합건설은 538가구 모집에 848명이 몰려 1.57 대 1의 경쟁률로 공급가구 수를 모두 채웠다.

역시 중·대형 아파트를 선보인 신영도 434가구 공급에 361명이 청약,0.83 대 1의 경쟁률을 기록해 중·소형 아파트에 비해 청약률이 높게 나타났다.

동시분양에 참여한 한 업체 관계자는 "모델하우스를 찾은 예비청약자들이 10년 동안 전매가 안 된다는 말에 신청을 포기하고 돌아가는 경우가 많았다"며 "진접지구는 서울로 출·퇴근하는 젊은층이 많이 선호하는 곳인데 10년 동안 이곳에 계속 눌러 살아야 한다는 점 때문에 외면당한 것 같다"고 말했다.

◆연말까지 전매가능 아파트 분양 봇물

이런 가운데 올 연말까지 입주 후 곧바로 전매가 가능한 단지들이 쏟아질 예정이어서 실수요자들의 주목을 받고 있다.

이들 단지는 사업신청이 빠르거나 11월 이전까지 분양승인이 가능해 분양가상한제 적용을 피할 수 있는 물량이다.

이르면 10월 말 SH공사가 은평뉴타운에서 첫 분양테이프를 끊으며 공급하는 1643가구는 분양가상한제 적용을 피해 입주 등기 후 전매할 수 있다.

청약저축 가입자는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택에 청약할 수 있고 서울 기준 600만원 이상의 청약예금 가입자는 전용 101㎡ 이상 대형주택에 신청할 수 있다.

분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원 선으로 책정될 예정이며 청약가점 55점 이상이 당첨안정권 점수가 될 것이라는 게 업계의 분석이다.

경기권에서는 이달 분양될 예정인 양주 고읍지구 '한양 수자인'의 전용 85㎡ 초과 중·대형 물량이 입주 후 등기만 하면 바로 되팔 수 있다.

올 연말까지 대한주택공사가 공급하는 광명 소하지구(1144가구),용인 구성지구(988가구),안산 신길지구(522가구) 물량도 입주 후 전매가 가능하다.

경제자유구역으로 기대를 모으고 있는 청라지구에선 GS건설(884가구)과 중흥건설(650가구)이 11월 이전까지 분양승인을 받을 경우 전매 제한을 피할 수 있다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com