요즘 들어 해외 부동산 투자가 다시 활기를 찾으면서 관심이 높은 투자 대상국의 부동산 세제와 관련한 문의가 부쩍 늘고 있다.

앞서가는 투자자의 경우 해외 부동산 투자에 '세(稅) 테크'를 접목하는 사례가 늘고 있어 이제 각국의 부동산 세제에 대한 지식이 아주 중요한 때가 됐다.

투자 문의가 많은 미국은 각 주마다 부동산 세법이 다르다.

한국인이 많이 사는 캘리포니아주의 경우 부동산 취득에 따른 취득세와 등록세는 따로 없다.

종합부동산세의 개념도 없으나 집을 팔 때 양도차익에 대한 양도소득세는 내야 한다.

주택 보유 기간이 1년 미만인 경우는 양도소득을 일반 소득에 합산해 과세하고 1년 이상인 경우는 최고 15%의 소득세율을 양도차익에 적용한다.

다만 최근 5년 동안 실제 거주기간이 2년을 넘을 경우 개인은 25만달러,부부는 50만달러까지의 양도차익에 대해 양도세를 면제받는다.

재산세는 집값의 1%를 1년에 한 번 낸다.

밴쿠버를 중심으로 투자가 늘어나고 있는 캐나다는 미국과 달리 부동산 취득액의 1∼2%에 해당하는 취득세를 부과하나 5만5000달러 이하의 부동산은 면제한다.

양도세는 양도소득과 총 소득을 합산해 부과하며 개인 소득 수준에 따라 16∼29%의 누진율을 적용한다.

신규 주택을 분양받을 경우에는 분양가의 7%에 해당하는 물품용역비(GST)를 따로 부과하는데 주택 준공 후 1년 이상 거주할 경우 2.5%를 환급받을 수 있다.

영국도 취득세와 종합부동산세가 없다.

등록세는 상가,주택 등 부동산 유형과 금액에 따라 1∼4% 세율을 적용하는데 통상 주택은 실거래액의 1∼1.5% 정도다.

재산세의 경우 통상 집값의 1%를 내는데 납세 의무가 주택 소유자가 아닌 거주자에게 있다는 점이 우리와 다르다.

다만 유학생 등 일주일에 30시간 이상 수업을 듣는 전일제 학생 거주자는 재산세 납부 의무가 없다.

양도세의 경우 주택 가격과 보유 기간에 따라 실거래가를 기준으로 양도차익의 20% 또는 40%를 적용받는데 대부분 주택에는 20%의 양도세율이 매겨진다.

거주 목적의 1주택자의 경우는 집값에 상관없이 양도세를 면제받는다.

호주는 시드니와 브리즈번 지역을 중심으로 한국인들의 투자가 꾸준히 늘고 있다.

호주의 부동산 관련 세금에서 눈에 띄는 것은 부가가치세다.

상업용 및 주거용 신축 부동산의 경우 10%의 부가가치세를 부과한다.

하지만 이미 지어진 주거용 부동산 매입시에는 부가가치세를 내지 않아도 된다.

양도세는 캐나다처럼 총 소득과 합산해 과세하며 재산세는 과거 한국에 있던 종합토지세 개념과 비슷한 토지세를 1년에 한 번 낸다.

땅값을 기준으로 △40만달러 이하가 0.4% △40만달러 초과∼50만달러 이하 0.6% △50만달러 초과 1.4% 등이다.

증여와 상속의 경우 공문서에 붙이는 인지세를 제외하고는 별도로 세금을 부과하지 않는 것도 특징이다.

뉴질랜드도 호주처럼 상속세가 없으며 양도세도 물지 않는다.

다만 부동산을 구입하면 개인의 소득 수준에 따라 19.5∼39%의 소득세를 1년에 한 번 내야 한다.

이 밖에 높은 성장세로 앞으로 부동산 시장이 인기를 끌 가능성이 높은 프런티어 시장은 아직까지 관련 세법 등이 확정적이지 않다.

그런 만큼 이 지역에 투자할 경우 수시로 바뀌는 세제 등을 그때 그때 잘 따져보되 당분간 위험관리에 특별히 신경써야 한다.

세제와 함께 해외 부동산 투자시에 또 하나 유념해야 할 것은 환헤지에 특별히 신경써야 한다는 것이다.

특히 내년에는 환율 변동이 커질 것으로 예상되고 있는 데다 금융회사들이 자체적으로 환헤지를 해주는 해외 펀드와 같은 금융상품과는 달리 아직까지 해외 부동산 투자는 대부분 환위험에 노출돼 있기 때문이다.

한상춘 논설·전문위원 schan@hankyung.com