민족 최대 명절인 추석이 다가왔다.

이번 추석은 예년보다 연휴가 길어 성묘길에 고향 땅을 둘러보고, 온 가족이 모여앉아 고향 땅이나 주택 등에 대한 활용 방안을 논의하기에 좋을 듯 싶다.

하지만 사전 지식 없이는 해결 방안도 없는 법.
3일 내집마련정보사 함영진 팀장은 "최근 종합부동산세, 양도세 등 세금이나 토지 취득 절차 등이 까다로워진 만큼 최소한의 정보는 알아두고 가는 게 좋다"고 조언했다.

◇ 고향 땅 팔까? 말까?

토지시장은 지난 8.31 대책 이후 약세를 면치 못하고 있다.

외지인에 대한 취득 자격부터 세금까지 모두 강화된 탓이다.

하지만 전문가들은 장기적인 관점에서 개발재료가 있는 곳은 꾸준한 가격 상승세가 예상되는 만큼 보유할 것을 권한다.

파주시는 LG필립스 LCD공장, 출판문화정보산업단지, 신도시 개발, 평택시는 평택신도시와 평택항, 포승국가산업단지 등의 개발 재료가 있어 관심을 끈다.

또 용인시는 판교신도시와 각종 택지개발 사업, 화성시는 동탄신도시와 삼성 반도체 공장 증설, 천안.아산시는 아산신도시와 경부고속철도, 행정중심복합도시 등의 후광효과가 각각 기대된다.

원주시는 구곡.만대.무실.단관 등 택지개발 사업과 기업.혁신도시 등으로 관심을 끌고 있어 보유해도 무방한 지역으로 꼽힌다.

다른 지역도 이와 같은 개발 재료 등을 따져 팔지, 말지를 결정해야 한다.

이 때 세금 계산을 소홀히 해서는 안된다.

내년부터 부재지주 소유의 농지와 임야, 목장용지, 비사업용토지(나대지.잡종지)의 양도세 비율이 현재 9-36%에서 60%로 높아지고, 장기보유 특별공제도 받지 못한다.

따라서 땅값 상승을 기대하기 힘든 곳은 세금이 중과되기 전인 연내 처분하는 게 바람직하다.

◇ 새로 토지 취득할 경우엔

이번 기회에 토지를 취득하려는 사람은 바뀐 규정을 따져봐야 한다.

개발 재료가 있는 곳의 토지는 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있는데 이런 곳의 땅은 가구주 및 세대원 전원이 해당 시.군에서 1년 이상 거주해야 살 수 있고, 취득자금 조달계획도 내야 한다.

따라서 본인이 살 수 없다면 고향에 살고 있는 부모님이나 친지 등의 명의로 공동투자 하는 것을 검토해 볼만하다.

이와 함께 허가구역내 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년(수확물 없는 경우 5년) 동안 팔 수 없어 일정기간 재산권 행사에 제약이 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

만약 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 '토(土)파라치' 제도도 운영중이어서 조심해야 한다.

외지민이 소유한 주말농장(303평 이하)은 부재지주의 양도세 중과 대상에서 제외되고, 취득도 비교적 자유로워 관심을 가질 만하다.

◇ 시골집, 비과세 여부 따져야

요즘 농어촌주택이 재테크 용으로 관심을 끌고 있다.

농어촌주택 취득자에게는 오는 2008년말까지 종전주택을 팔아도 양도세가 비과세되는 과세 특례제도가 적용되기 때문이다.

하지만 이 때 농어촌주택은 읍.면 단위에 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가가 7천만원 이하로 지어야만 종전 주택을 팔 때 양도세가 부과되지 않는다.

또 종전 주택은 3년 보유 등의 기본적인 비과세 요건을 갖춰야 하고, 종전주택 매도시점에 농가주택의 가격이 1억원 미만이어야 한다.

만약 농가주택이 이 조건에 맞지 않는다면 세금을 고려해 처분 혹은 보유 여부를 결정하는 게 좋다.

놀고 있는 땅에 세컨드 하우스나 펜션 등의 용도로 집을 짓는다면 평수를 10평 이하의 초소형으로 짓는 방법도 고려할 만하다.

농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 10평 이하의 소형주택은 농지조성부담금을 50% 감면받을 수 있다.

◇ 종중 땅은 공동명의로

종중 땅은 종손 단독명의로 하지 말고, 가급적 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다.

종손이 임의로 매도.상속.증여 등의 재산권 행사를 하는 것을 막기 위한 조치다.

아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다.

이밖에 시골에는 지적공부와 측량 기술이 부정확해 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 적지 않은 만큼 미리 등기 여부나, 측량, 관리 현황 등을 점검해놓는 게 바람직하다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr