요즘 나라 안팎으로 부동산 거품 논쟁이 거세다.

부동산 거품론을 주도하고 있는 미국의 경우 주택건설협회가 발표한 주택시장 지수가 11년 이래 가장 낮게 나왔다.

주택시장 지수는 미국 건설업체들의 체감경기를 나타내는 지표로 50을 밑돌 경우 주택경기가 나빠졌음을 의미한다.

우리도 정책 당국자를 중심으로 강남 등 일부 지역의 부동산 가격이 20∼30% 정도 거품이 끼었다는 주장이 나오고 있어 앞으로의 움직임이 주목된다.

현 시점에서 미국을 비롯한 세계 부동산 거품이 붕괴될 것이라고 주장하는 사람들의 논거는 이렇다.

미국 등 세계 각국의 금리 인상으로 가계가 이자 부담을 느끼는 상황이고 금융회사들의 주택자금 부실화율이 높아지고 있어 부동산 거품 붕괴는 필연적이라는 시각이다.

반면 부동산 거품 경고에 반론을 제기하는 사람들은 이번 부동산 가격 상승은 실수요를 반영해 투기적인 징후가 거의 없고,앞으로의 예상 경제 여건을 감안하면 금리가 더 오른다 하더라도 부동산 거품이 꺼질 정도로 높게 오르기는 어려울 것이라고 주장한다.

두 견해 모두 나름대로 일리가 있다.

부동산 등 자산 시장의 앞날을 예측하는 데는 여러 방안이 있지만 2000년대 이후 인구통계학적 분석 기법이 급부상하고 있다.

인구통계학적 분석은 한 나라의 계층별 인구 구성에서 자가 소유 의욕과 안정된 노후생활을 위해 주식과 부동산을 본격적으로 매입하는 자산계층(좁게는 40∼50세,넓게는 35∼55세)이 얼마나 두터우냐에 따라 부동산 값과 주가가 결정된다는 것이 골자다.

만약 한 나라의 인구 구성에서 자산계층이 두터우면 부동산 값과 주가는 높게 형성되고 실수요 성격이 강하기 때문에 설령 금리 인상과 같은 자산 시장에 비우호적인 요인이 발생한다 하더라도 부동산 값과 주가는 크게 떨어지지 않는다는 것이다.

현재 미국의 경우 가구주 연령이 45∼50세인 2070만가구 중에서 76%,35∼40세인 2440만가구 중의 67%가 자기 주택을 소유한 점을 감안하면 이번에 부동산 가격이 상승한 것은 어느 정도 실수요 성격이 짙다고 볼 수 있다.

따라서 앞으로 금리를 계속 올린다 하더라도 부동산 거품 붕괴보다는 부동산 담보대출의 차환(借換)이 둔화하면서 부동산 가격의 상승폭이 낮아지는 이른바 '질서있는 진정 국면(an orderly calming down)'으로 이어질 가능성이 높아 보인다.

앞으로 세계 부동산 경기가 하락한다 하더라도 경기에 악영향을 미치는 경착륙(hard landing) 가능성은 적지 않나 생각한다.

아직까지 미국처럼 은퇴 후 삶의 수단으로 주식 보유 비율이 적은 우리로서는 인구통계학적인 분석 기법은 최소한 자가 소유(특히 아파트) 시장을 예측하는 데 아주 유용한 것으로 평가된다.

지금까지 우리나라는 세대가 갈수록 자산계층이 더 두텁게 형성됨에 따라 아파트 값이 한 단계씩 뛰었다.

문제는 앞으로는 어떻게 될 것인가 하는 점이다.

현재 우리는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빠르다.

현 자산계층이 은퇴하면 이후의 자산계층이 얇아질 가능성이 높다는 점을 시사해주는 대목이다.

결국 아파트는 사두기만 하면 시기가 문제이지 돈을 벌 수 있다는 '불패신화'는 점점 임계점에 다가가는 것이 아닌가 생각된다.

한상춘 논설·전문위원 schan@hankyung.com