3·30 대책의 핵심이 되는 재건축 개발이익 환수제의 실효성을 놓고 논란이 빚어지고 있다. 부동산 컨설팅업체인 A사가 서울 반포 주공아파트 3단지 19평을 기준으로 개발이익이 1970만원에 불과해 환수 하한액인 3000만원에 미달,실제 환수액은 '제로(0)'가 될 것이란 분석 자료를 내놓은 것이 발단이 됐다. 이에 대해 건설교통부는 4일 보도 참고자료를 내고 A사가 개발이익에서 공제되는 개발비용 관련 조항을 잘못 이해해 과다 계상한 결과라며 반박했다. 건교부는 반포 주공 3단지는 이미 관리처분계획 인가까지 받아 개발이익 부과 대상에서 제외되지만 이미 발표한 산정 방식대로 개발이익을 계산하면 4억2575만원에 달해 환수액이 1억6288만원에 이른다고 설명했다. 개발이익은 재건축추진위원회 설립부터 준공 시점까지의 시세 차익(집값 상승분)에서 개발 비용과 정상 집값 상승분을 빼서 산출되기 때문에 개발 비용이 클수록 개발이익은 줄어들어 환수액이 낮아지게 된다. 이 같은 차이는 △개발 비용에 들어가는 건축비와 △개발이익의 근거인 시세 차익에서 차감되는 정상 집값 상승분에 대한 해석이 다른 데서 기인한다. 먼저 대지 비용을 제외한 건축비를 A사의 경우 평당 1137만원으로 잡았으나 건교부는 비현실적으로 높은 수치라며 평당 건축비는 518만원이 적정하다고 강조했다. 이에 따라 A사의 개발 비용은 3억9800만원인 반면 건교부가 산출한 개발 비용은 1억8130만원으로 2억1000만원 이상 차이 나게 된다. 또 정상 집값 상승분도 A사는 '구별 아파트값 상승률'을 기준으로 해서 4억3230만원으로 산정했으나 건교부는 산정 기준이 아파트만이 아니라 단독·연립주택 가격을 가중 평균한 상승률이라고 지적했다. 건교부 설명대로라면 정상 집값 상승분은 2억4295만원이 돼 A사보다 1억9000만원 정도 줄어들게 된다. 이에 따라 개발이익은 A사의 경우 1970만원이 되는 반면 건교부 기준으로는 4억2575만원이 돼 1억6288만원이 환수된다는 결과가 나오게 된다. 전문가들은 평당 건축비는 단지에 따라 차이가 있어 기본 건축비를 기준으로 한 건교부의 계산에 오류가 있을 수 있다면서도 A사의 분석처럼 개발이익 환수액이 제로가 되는 강남 재건축 단지는 없을 것이라고 지적하고 있다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com