서울 강북 등의 재개발사업을 활성화하기 위한 정부의 구체적인 계획이 드러났다.


건설교통부가 14일 공청회에서 공개할 '도시재정비촉진 특별법 시행령 제정안'은 △15만평(역세권은 6만평) 이상의 노후 주거단지를 '재정비 촉진지구'로 지정한 뒤 △이 지구에는 일반 재개발보다 훨씬 많은 인센티브를 주고 △중대형 분양·임대주택을 많이 짓되 △투기는 원천봉쇄하겠다는 내용으로 요약된다.


이렇게 되면 서울 강북 등 구시가지에도 현행 뉴타운이나 일반 재개발 구역보다 훨씬 큰 미니 신도시급의 고급 주거단지를 만들수 있게 된다.


다만 재건축사업은 재정비 촉진지구에 포함되더라도 아무런 규제 완화 혜택을 받지 못한다.




◆강북 중대형 아파트 늘어난다


가장 주목되는 내용은 소형의무 비율과 임대주택건립 비율을 지금보다 대폭 낮춘 점이다.


이렇게 되면 서울 강북 등에서도 전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트가 크게 늘어나게 된다.


우선 재개발 방식의 재정비촉진구역에서는 전용 25.7평 이하 중소형 아파트 의무건립비율이 60%로 일반 재개발사업(80%)보다 완화된다.


중대형(전용 25.7평초과) 아파트가 지금보다 20% 이상 증가한다는 얘기다.


중대형 임대주택도 많이 지을 수 있게 된다.


촉진지구 내 재개발구역은 늘어나는 용적률의 50~75%를 임대주택으로 짓되 절반까지 전용 25.7평을 넘는 중대형 임대로 공급할 수 있기 때문이다.


일반 재개발사업이 임대주택(전체 물량의 17% 이상)의 30%를 전용 12평 이하 소형 평형으로 짓도록 한 것과 비교하면 중산층이 살 수 있는 큰 평수의 임대주택이 늘어나는 셈이다.


◆강북형 타워팰리스 등장할 듯


촉진지구로 지정되면 용적률도 크게 높아진다.


이번 시행령 안은 시·도별 조례에 관계없이 국토이용계획법의 법적 허용한도(주거지역은 50~250%,서울지역은 200%)까지 용적률을 완화해주기로 했다. 또 도로·공원 등 기반시설 부지를 제공할 경우 기부채납 면적이나 대지면적 등을 감안해 산출한 용적률의 50%까지 재정비기본계획에서 정한 기준용적률에 추가해준다는 내용을 담고 있다.


건물을 기반시설(사회복지시설 등)로 제공해도 20% 안팎의 인센티브가 제공된다.


건물 높이도 공공시설용으로 제공하는 땅 면적을 종전 대지면적으로 나눈 비율만큼 더 높여 지을 수 있게 된다.


이렇게 되면 강북에도 타워팰리스 같은 초고층 아파트를 지을 수 있다.


업계 관계자는 "선진국에서 주목받고 있는 압축도시(Compact city)처럼 인근 주거지역을 준주거지역이나 일반 상업지역으로 용도를 바꾼 뒤 초고층 주상복합 아파트와 오피스빌딩 등을 함께 짓는 식으로 개발될 수 있다"며 "다만 난개발을 막기 위해 주거지역은 서울시처럼 평균 층수 개념을 적용할 가능성도 있다"고 분석했다.


◆성남 구시가지 촉진지구 지정 유력


재정비촉진지구 지정 요건을 특별법보다 훨씬 완화해 대상지역을 폭넓게 잡은 것도 주목된다.


법에서 정한 △노후·불량주택 밀집지역이나 △역세권 등 도시기능 확충이 필요한 도심·부도심권 외에 △도시영세민 집단이주지역 △대규모 시설이전 예상부지 △성장거점 잠재력을 갖춘 지역중심생활권 △복합개발 필요지역 등도 재정비촉진지구로 지정할 수 있도록 문을 열어 놓았다.


이에 따라 1950~1970년대 강북 철거민들이 대거 이주했던 경기도 성남 구시가지나 영등포·청량리·미아 역세권 등이 재정비촉진지구로 우선 지정될 가능성이 커진다.


구시가지에 있는 공공기관이나 대규모 공장,군부대 이전지도 유력한 지정 대상이다.


◆모든 토지거래 허가받아야


부동산투기를 막기 위해 토지거래요건은 대폭 강화된다.


촉진지구로 지정되면 9평(30㎡) 이상은 무조건 시·군·구청의 허가를 받아야만 거래할 수 있게 하겠다는 게 정부 구상이다.


이는 도시지역 내 토지거래허가구역에서 기준이 가장 까다로운 잡종지(27평·90㎡)보다 3배나 강화된 기준이다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com