올 하반기 일반 분양이 예고되면서 서울 은평뉴타운에서는 재개발 지분(입주권) 거래가 활기를 띠고 있다.


현재 주로 거래되는 입주권은 34평형 기준으로 웃돈이 9000만원 정도이며 매도인의 전세 보증금을 가압류해 안전성을 확보하는 물건의 경우 1억원 정도에 거래되고 있다.


아직 수용 계획이 나오지 않고 있는 3-1구역의 경우 25평형 아파트를 확보할 수 있는 수용 지역 내 단독주택은 5000만원 정도 웃돈이 붙은 상태로 호가가 형성됐다.




◆원주민들 입주권 매물로 내놔


현재 거래되는 입주권은 34평형 외에도 42평형이 1억5000만~1억6000만원 사이에 매매되고 있으나 물건이 거의 없는 상태다.


재개발 지분 거래가 34평형을 중심으로 활발한 이유는 공공개발 특유의 보상 방식에서 비롯한다.


수용 지역 내에 소유하고 있는 집이 아무리 작아도 2002년 11월 뉴타운 개발 공고가 나기 이전 거주했던 사람에게는 34평형 아파트를 분양가보다 20% 정도 낮은 가격에 공급받을 수 있도록 수혜를 줬다.


하지만 은평뉴타운의 대부분이 시유지여서 보상 가격이 평당 150만원 선으로 낮았던 데다 원주민들의 소유 지분도 10~20평 정도에 불과해 2억원 이상 소요될 34평형을 구입하기에는 사실 어려움이 많다.


따라서 이들 원주민은 지분에 웃돈을 붙여 매물로 내놓고 있다.


인근 A공인 관계자는 "입주권 전매가 불법이지만 매수자가 매도자의 전세 보증금을 가압류하는 방식으로 거래가 이뤄지고 있다"며 "웃돈까지 감안하면 장차 분양될 신규 아파트보다 1000만~2000만원 정도 더 비싼 셈이지만 시세 차익에 대한 기대감과 확실하게 물건을 확보할 수 있다는 메리트 때문에 찾는 사람이 많다"고 설명했다.


개발지역 수용이 안 된 3-1구역은 25평형 아파트 입주권이 나오는 지분도 거래가 이루어지고 있다.


이 지역 입주권의 경우 뉴타운 개발 공고일 이전부터 무주택자였던 사람만이 대상에 포함된다.


또 매입하는 주택 규모에 상관 없이 입주권은 25평형 아파트로 제한된다.


호가는 보상 예상가인 평당 150만원에 웃돈 5000만원이 붙었다.



◆중개업계,뉴타운은 뉴타운일 뿐


판교 분양이 다가오면서 채권입찰제,분양권 10년 전매제한 등 공공택지 개발에 해당되는 투기과열 억제장치가 은평뉴타운에 적용될 것인지를 두고 논란이 일고 있다.


특히 이 지역 주민들은 거론되고 있는 규제에 강한 거부감을 보이고 있다.


은평뉴타운 역시 재개발 범주에 들어가는 만큼 공공택지 개발과 관련된 기준을 적용하는 것은 무리가 있다는 얘기다.


우리공인 최문현 사장은 "주민들 중 일부는 은평뉴타운에서도 일반분양 아파트 분양권은 10년 전매제한이 적용될 수 있다고 생각하지만 2002년부터 도시재개발법에 따라 추진해 온 사업을 2005년 개정된 주택법으로 규제한다는 것은 법리상 모순"이라고 주장했다.


노경목 기자 autonomy@hankyung.com