관리 지역은 난개발을 막기 위해 2003년 1월부터 옛 준농림지와 준도시 지역을 통합해 만들어졌다.


관리지역 세분화는 토지의 특성을 5개 등급으로 평가하는 토지적성 평가를 거쳐 계획·생산·보전관리 지역으로 다시 분류해 개발할 수 있는 지역과 보전할 지역을 정하는 절차다.


1~2등급은 생산·보전관리 지역,4~5등급은 계획관리 지역으로 분류되며 3등급의 경우 개발 수요 등 지역 여건을 고려해 탄력적으로 세분화된다.


한마디로 개발할 지역과 보전할 지역을 구분하는 작업이다.


정부는 관리 지역이 없는 서울·부산을 제외한 수도권과 대도시권의 48개 시·군은 지난해 말까지,나머지 101개 시·군은 2007년 말까지 세분화 작업을 마치도록 의무화했지만 이번 조사 결과 18개 시·군만 개편 작업이 마무리 단계에 있는 것으로 파악됐다.



관리지역 가운데 사실상 개발용 토지로 분류되는 계획관리 지역에서는 단독·공동주택과 상가 등 근린생활시설 숙박시설 공장 등을 지을 수 있다.


이 지역에서는 아파트 건설도 가능하지만 요건이 엄격하다.


2003년 이후 관리지역 난개발을 막기 위해 용적률이 100% 이하로 제한되는 등 개발행위 규제가 대폭 강화됐기 때문이다.


건설교통부는 계획관리지역 중 시가화 예정 용지 등으로 지정된 곳에 한해 △지자체별 총량범위 안에서 △9만평(30만㎡) 이상 면적에 △2종 지구단위계획을 수립할 경우에만 예외적으로 아파트 건립을 허용하고 있다.


이 때 관리지역 세분화가 완료된 뒤 계획관리지역에서 일정 요건을 갖춰 2종 지구단위계획을 수립하면 용적률은 최대 150%까지,건폐율은 60%까지 적용해 아파트를 지을 수 있고 용도 지역상 허용되지 않는 건물도 주거·산업·유통·관광휴양·복합형 등 지구단위계획 유형에 적합할 경우는 제한적으로 허용된다.


보전·생산관리 지역은 개발 자체가 금지되는 것은 아니지만 훨씬 더 많이 규제받는다.


보전관리 지역에서는 휴게음식점이나 일반음식점 단란주점 등을 제외한 근린생활시설과 단독주택,농림업 등에 필요한 창고 등을 지을 수 있다.


생산관리 지역에서도 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택,근린생활시설,시·군 조례로 허용되는 시설물은 건축이 가능하다.


하지만 보전·생산관리 지역은 용적률 50~80%,건폐율 20% 이하가 적용되기 때문에 개발 여지가 크지 않다.


100평짜리 대지에 단독주택을 짓는다고 가정하면 바닥 면적 20평 이하에 연면적 50~80평 이하로만 지을 수 있다는 얘기가 된다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com