Q : 서울에 살고 있는 직장인입니다.

현재 아파트 한 채와 지난 6월에 관리처분계획인가를 받은 재건축아파트 입주권을 소유하고 있습니다.

재건축 중인 아파트가 준공되기 전에 현재 소유하고 있는 아파트를 양도해 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 계획이었습니다.

그런데 최근 정부 발표에 따르면 재건축 입주권도 1주택으로 간주한다고 합니다.

제 경우 비과세 규정을 적용받을 수 있는지요?


A : 정부는 재건축·재개발 주택에 대한 투기를 줄이기 위해 2006년부터 입주권을 주택 수에 포함시켜 양도소득세를 과세하기로 했습니다.

재건축·재개발 아파트에 입주할 수 있는 권리는 기존 건물과 토지를 소유하고 있던 자가 취득하는 조합원 입주권과 일반인이 청약 등의 분양절차를 통해 취득하는 일반 분양권이 있습니다.

그런데 정부에서 주택 수에 포함하겠다고 발표한 것은 조합원 입주권입니다.

즉 당초 조합원의 지위를 토대로 입주권을 취득한 경우와 조합원으로부터 입주권을 사들인 경우 모두 주택으로 간주해 양도소득세를 계산합니다.

하지만 일반인이 취득하는 일반 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다.

또한 모든 조합원 입주권이 주택 수에 포함되는 것이 아니라 2006년 이후 재개발·재건축 사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권에만 적용됩니다.

하지만 2006년 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권이라 하더라도 이를 2006년 1월1일 이후 기존 조합원으로부터 취득한 경우에는 이를 주택으로 봅니다.

예를 들어 현재 보유 중인 아파트 2채 중 1채는 거주하고 있고 나머지 1채가 재건축사업 시행으로 내년에 관리처분계획 인가를 받아 조합원 입주권으로 전환된다면 어떻게 될까요.

현재는 재건축사업으로 인한 입주권은 주택으로 보지 않기 때문에 거주하고 있는 아파트를 재건축사업 중인 아파트가 준공되기 전에 파는 경우 거주하는 아파트가 1가구 1주택 비과세 규정을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 내년부터는 재건축사업으로 인한 입주권을 주택 수에 포함시키기 때문에 거주하고 있는 아파트를 팔게 될 경우 1가구 2주택으로 보아 실거래가액으로 양도소득세를 내야 합니다.

또 만약 2007년에 처분한다면 금번 '8·31대책'에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%를 적용받게 됩니다.

따라서 질문하신 분의 경우 현재 보유하고 있는 입주권은 2005년도에 관리처분계획인가가 났으므로 주택 수에 포함되지 않습니다.

현재 소유하고 있는 아파트가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하는 등 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 재건축 중인 아파트가 완공되기 전에 양도하거나 아파트가 완공되고 1년 이내에 양도하는 경우에는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

손종성 세무법인 STC 이사

세무컨설턴트(stckks@hanmail.net)