8월 말 정부의 종합부동산대책이 발표되고 이어 각종 부동산관련법들이 개정될 것으로 예정된 가운데 부동산시장의 투자 기상도가 크게 달라지고 있다．


대부분의 부동산 상품에 대한 규제가 지금보다 훨씬 강화될 것으로 확실시되고 있는 가운데 규제 완화의 혜택을 보는 상품도 등장하고 있다．재건축아파트,개발예정지역토지,분양권 펜션 등이 대표적인 규제 부동산이라면 리모델링,재개발,단독주택 재건축,수도권자연보전권역 토지 등은 규제가 완화되는 부동산이다．


이에 따라 시장 부동자금도 규제 완화 부동산의 투자성을 저울질하기에 바쁜 모습이다.



◆규제가 강화되는 부동산은


열린우리당과 정부는 재건축 아파트에 대한 규제 완화는 없다는 입장이다.


시장에선 규제 완화를 통한 중·대형 아파트 공급 확대의 필요성을 주장하고 있지만 당·정은 가격상승 부작용을 우려해 고려 대상에서 제외할 방침이다.


개발 예정지역 토지의 경우 토지거래허가구역 확대 및 허가 요건 강화에 이어 토지거래 허가 후 최장 5년까지 되파는(전매) 것을 제한키로 하면서 단기 수익을 노린 투자자의 접근이 어려워졌다.


분양권은 전매제한 지역이 확대될 가능성이 있어 시장 전망이 불투명하다.


또 가구당 1건으로 주택담보대출 요건이 강화되면 가수요자들이 덤벼들 여지가 크게 줄어든다.


펜션의 경우 농·어촌 민박지정제가 부활하고 민박 허용 기준이 현행 객실(7실 이하)에서 주택 연면적(45평 이하)으로 바뀌면서 현지에 거주하는 실수요자 외엔 접근이 불가능해진다.



◆규제가 완화되는 부동산은


서울 강북 재개발 규제는 대폭 완화된다.


양질의 주택공급 확대를 위해 도시 기반시설을 제대로 갖춘 상태에서 재개발될 뿐만 아니라 용적률 상향 조정,조합원 동의요건 완화 등의 인센티브도 주어질 예정이다.


당·정이 밝힌 것처럼 공기업 주도로 공영 개발되면 전망이 불투명하지만 현실적으로 공영 개발은 어렵다는 것이 대세다.


비(非)토지거래허가구역 토지도 주목받을 것으로 보인다.


토지거래허가구역 내 토지의 전매제한 기간 확대로 반사 이익을 볼 수 있는 데다 교통여건 개선 등의 재료가 있으면서 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 곳이 더러 있어서다.


재건축이 억제되는 대신 리모델링이 활성화된다는 점도 주목할 만하다.


정부는 주택법 개정을 통해 리모델링 허용 면적을 전용 면적의 30%까지 허용키로 했다.


또 정부가 아파트 재건축은 억제하고 있지만 단독주택 재건축을 활성화하고 있어 강남권 단독주택지에 관심을 가지는 이들도 늘어나고 있다.


정부는 지난 5월 '도시 및 주거환경 정비법'을 개정해 단독주택 재건축 추진 요건을 종전 300가구 이상에서 200가구 이상으로 낮추고 준공 후 15년 된 다가구·다세대 주택이 30% 이상이면 사업을 추진할 수 있도록 했다.


양평 가평 광주 이천 여주 용인 등 수도권 자연보전권역의 경우 소규모 난개발을 막는 대신 대규모 체계적 개발을 유도할 방침이어서 중·장기 투자자들이 관심을 보이고 있다.



◆시장 부동자금 어디로


아직 투자자금의 이동 조짐은 미미하다.


정부 정책에 대한 신뢰가 약하기 때문이다.


과연 이번엔 정부 의도대로 재개발이나 리모델링이 활성화되고 강남권 재건축이 시들해질지 확신하지 못하고 있어서다.


그럼에도 규제가 없는 부동산에 대한 관심은 갈수록 높아지고 있다.


삼성생명 FP센터 이형 차장은 "요즘 현장 답사를 다니다 보면 투자성과 투자 시기를 가늠하기 위해 다리품을 파는 투자자들을 많이 만날 수 있다"며 "정책 변화는 항상 새로운 기회를 주는 만큼 시장 움직임을 예의 주시할 필요가 있다"고 말했다.


조성근 기자 truth@hankyung.com