금융당국이 오는 4일부터 투기지역 내 주택담보대출 건수를 집 한 채로 제한하고 담보인정비율(LTV)을 하향 조정키로 한 것은 아파트가격 급등세를 막기 위한 '응급 조치' 성격이 강하다. 금융권 주택담보대출 가운데 상당 규모가 투기 자금으로 전용되고 있다고 판단,돈줄을 막자는 취지다. 하지만 이번 조치가 어느 정도 효과를 발휘할지는 두고봐야 한다는 게 금융계의 진단이다. ◆투기지역 대출건수 집 한 채로 제한 기존에 주택담보대출을 한 건(집 기준) 이상 받고 있는 사람은 오는 4일부터 서울 강남·송파구 등 투기지역으로 지정된 전국 33개 시·구 지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 다만 동일한 주택에 대해 은행이나 보험사에서 LTV 40%까지 대출받고 저축은행에서 60%까지 추가로 받는 것은 예외로 인정된다. 또 투기지역에서 대출받은 사람이 비(非)투기지역에서 다시 대출받는 것도 가능하다. 이를 위해 금융회사는 고객이 대출을 신청할 때 주택담보대출을 받고 있는지를 파악한 뒤 대출 여부를 결정하게 된다. 한 시중은행 관계자는 "이번 조치는 사실상 은행 대출로 투기지역 내 아파트를 두 채 이상 구입하지 못하도록 하는 것이나 마찬가지"라면서 "은행들의 주택담보대출도 크게 위축될 것"이라고 말했다. 금감원은 이번 조치로 일부 실수요자들의 피해가 발생할 수 있다는 점을 감안해 △자영업자가 아파트 담보대출로 영업 자금을 조달하거나 △이사를 목적으로 기존 주택을 미처 처분하지 못한 상태에서 일시적으로 두 건의 담보대출을 받게 되는 경우는 예외로 인정키로 했다. ◆담보인정비율 축소 대출가능 금액도 줄어든다. 은행과 보험사는 투기지역 내 6억원 이상 아파트에 대해선 대출 만기가 10년을 초과하더라도 LTV를 종전 60%에서 40%로 낮춰야 한다. 가령 강남의 시세 8억원짜리 아파트를 담보로 10년 초과 대출을 받을 경우 과거엔 시세의 60%인 4억8000만원에서 소액임차보증금(방 3개 기준 2400만원)을 제외한 4억5600만원을 빌릴 수 있었다. 하지만 앞으로는 시세의 40%인 3억2000만원에서 소액임차보증금을 제외한 2억9600만원까지만 대출이 가능하다. 대출 가능 금액이 1억6000만원 줄어드는 셈.다만 실수요자들이 주로 이용하는 거치기간 1년 미만에 중도상환 수수료가 부과된 10년 초과 원리금분할 상환대출에 대해서는 종전대로 LTV 60%가 유지된다. 또 상호저축은행의 LTV도 70%에서 60%로 하향 조정된다. 이에 대해 금융계 관계자는 "저축은행에서 높은 금리를 물며 추가 대출을 받는 사람들은 주로 서민들"이라며 "이번 조치로 서민들의 자금 마련이 더욱 어려워질 수도 있다"고 우려했다. ◆부동산 경기억제 효과 있나 부동산 컨설팅업체인 부동산퍼스트의 곽창석 이사는 "최근 가수요자들이 자금출처 조사를 피하고 투자자금 대비 이익(레버리지 효과)을 극대화하기 위해 대출을 많이 끌어쓰고 있다"며 "이런 가수요가 위축되면 단기적으로 부동산 가격이 안정될 것으로 본다"고 말했다. 하지만 이번 정책이 '반짝 효과'에 그칠 것이란 의견도 많다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "문제의 근본 원인은 시중에 돈이 많이 풀려 있고 아파트 공급이 부족하다는 데 있다"며 "LTV 축소와 주택담보대출 취급 건수 제한 같은 대증처방으로는 아파트 가격의 장기적인 안정을 기대하기 어렵다"고 지적했다. 한 저축은행 관계자는 "주택담보대출 잔액의 절반 정도가 후순위 담보대출로 이뤄져 있는데 LTV가 내려감에 따라 영업에 심각한 타격을 입게 될 것"이라고 우려했다. 장진모·조성근·송종현 기자 jang@hankyung.com