정부는 전국의 대표성 있는 땅 50만필지를 대상으로 매년 가격을 조사해 내놓는 '표준지 공시지가'를 토지보상 기준으로 삼고 있다. 그렇다면 주변시세(시가)와 공시지가 사이에는 정부가 말하는 현실화율(흔히 시세대비 공시지가의 비율)만큼만 차이가 나야 옳다. 정부가 밝힌 올해 표준지 공시지가의 현실화율은 91%다. 시세와 공시지가 사이에는 9%포인트 만큼의 차이만 나야 정상이다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 시가와 공시지가 사이에는 전문가들조차 잘 모르는 엄청난 차이가 숨어 있다. 바로 표준지 공시지가를 매길 때 적용되는 '적정가격'이라는 요술방망이 때문이다. 현실화율 91%라는 숫자도 시세 또는 시가가 아니라 적정가격의 91%라는 얘기다. 현행 건교부 훈령(표준지 조사평가 기준)을 보면 적정가격이란 '통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격'을 말한다. 바꿔 말하면 '특별한 시장(개발계획에 따른 반사이익)에서 비정상(투기목적)으로 이뤄지거나 감정평가사가 인정하지 않는 가격'은 적정가격이 아니라는 설명이다. 그러다보니 주변시세와 적정가격 사이에는 상당한 괴리가 발생하게 된다. 더욱이 지방권의 경우 상당수 표준지가 정상적인 거래가격을 입증할 만한 객관적인 자료가 거의 없다. 이러다 보니 '적정가격은 며느리도 모른다'는 말이 나오고 있다. 땅값 상승률도 마찬가지다. 공시지가 기준시점과 보상기준일 사이의 땅값 변동치를 판단하는 기준은 정부의 땅값 공식통계인 '지가동향'이다. 이 자료에는 지난해 땅값 상승률이 전국 평균 3.86%로 돼 있다. 반면 정부는 지난 1월 말 표준지 공시지가(상승률 26.25%) 조사 결과 현실화율(2004년 76%에서 2005년 91%)을 뺀 지난해 실제 땅값 상승률이 11%였다고 발표했다. 왜 이런 차이가 날까. 조사대상 필지가 지가동향의 경우 4만5000필지에 불과하지만 표준지는 모두 50만필지다. 조사대상 필지가 10배나 많은 표준지 변동률이 실제 상승률과 훨씬 가까울 수밖에 없다. 정부도 이를 인정하고 있다. 하지만 보상금 산정 때는 여전히 지가동향을 기초자료로 활용하고 있다. 보상금이 주변시세의 반값도 안 된다는 땅 주인의 불만이 터져나오는 것도 이런 이유에서다.