'판교는 소형·임대·규제가 많은 삼다(三多) 신도시.' 올들어 신규 분양시장의 최대 화두는 판교신도시다. 수도권 청약 1순위자 대부분이 판교신도시 분양을 손꼽아 기다리고 있다. 그러나 판교만 바라보고 있는게 과연 현명한 판단일까. 업계 일각에서는 △소형 주택 △임대 주택 △각종 규제 등 판교신도시의 3가지 약점을 지적하는 이른바 '삼다(三多)론'이 제기돼 '눈길'을 끌고 있다. ◆소형 주택이 많다 판교에서 공급되는 아파트 2만7천37가구(연립주택 및 주상복합 포함) 중 전용면적 25.7평 이하 중소형 물량이 무려 72.4%(1만9천5백72가구)를 차지한다. 전용면적 18평 이하인 소형도 9천5백23가구로 35.2%에 달한다. 동탄신도시의 소형 아파트 비율 10.5%를 크게 웃도는 수준이다. 연립주택 4백67가구와 주상복합아파트 1천3백87가구를 제외한 순수 중대형 아파트는 5천6백11가구로 전체 공급물량의 20.8%에 불과하다. 인근 분당신도시의 중대형 평형 비율(35%)보다 크게 낮다. 최근 높아진 중대형 평형의 인기를 감안할 때 커다란 약점일 수밖에 없다. 소형 아파트는 가격 상승률이 낮기 때문이다. 지난 2002년 11월에서 지난해 말까지 분당에서 36∼45평형대 아파트는 평균적으로 평당 3백60만원이 오른 반면 15평형 이하 소형 아파트는 전혀 오르지 않는 양극화 현상이 나타났다. ◆영구임대주택이 많다 판교에서는 국민임대아파트가 총 6천3백33가구 공급된다. 전체 공급물량의 23.4%이다. 동탄신도시의 국민임대아파트 비율(15.2%)보다 훨씬 높다. 국민임대는 공공임대 및 민간임대와는 달리 분양전환이 허용되지 않는 아파트다. 영구임대아파트가 많으면 집값은 상대적으로 저평가되는게 시장의 추세다. 실제로 지난 92∼93년 영구임대가 집중적으로 공급된 서울 수서지구의 아파트 시세는 평당 1천4백5만원대(1월10일 기준 부동산뱅크 조사)로 강남구(평당 평균 2천1백20만원)에서 가장 낮다. ◆규제가 많다 판교에서는 올 3월부터 분양가상한제(원가연동제)가 적용되면서 전용면적 25.7평 이하 아파트의 40%가 '만 40세 이상·10년 이상 무주택세대주'에게 우선 공급된다. 이 조건에 해당되면 당첨 확률이 높아지겠지만 그렇지 못한 청약대기자들의 당첨 가능성은 더욱 낮아졌다. 또 판교의 전용면적 25.7평 이하는 계약후 5년간 전매가 불가능하다. 중도금 등의 납입 여력이 없는 당첨자에게는 큰 부담이다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com