그동안 논란을 빚어온 아파트 분양원가 공개문제가 원가연동제·채권입찰제 실시와 함께 주요 항목만 원가를 공개하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

정부와 여당이 14일 합의한 이같은 방안은 주택공급제도검토위원회를 거쳐 마련된 정부안의 골격을 유지하면서도 열린우리당이 주장해온 원가 공개를 일부 수용한 것이다.

하지만 주요 항목의 원가가 공개되더라도 그동안 시민단체들이 주장해온 원가 공개와는 상당한 차이가 있어 여당의 체면을 세워주기 위한 '생색내기용'이라는 지적도 제기되고 있다.

◆주요 내용

민간택지에서 민간이 공급하는 아파트는 지금처럼 시장기능(분양가 자율화)에 맡기되 공공택지에 짓는 아파트는 원가연동제(분양원가 상한제)와 채권입찰제(택지)를 적용하면서 분양가를 구성하는 주요 항목만 원가를 공개하는 방식이다.

우선 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하는 공공·민간 가릴 것 없이 분양가를 건축비와 연계(표준건축비 고시)하는 '원가연동제'가 도입된다.

택지는 지금처럼 감정가로 공급되며,여기에다 택지비와 건축비 등 주요 항목의 원가가 입주자모집공고에 포함돼 공개된다.

원가연동제 도입시 정부는 표준건축비 증가율 하한선을 소비자물가상승률로 정해 건축비를 현실화해줄 방침이다.

이렇게 되면 중소형 평형의 분양가가 20∼30% 떨어질 것으로 전망된다.

다만 시세차익을 노리는 부동산 투기와 청약 과열을 막기 위해 청약 자격이나 전매 기준 등이 강화될 가능성이 크다.

전용면적 25.7평 초과분은 채권액을 가장 많이 써내는 업체에 택지를 공급하는 '채권입찰제'가 도입된다.

채권입찰제는 감정가와 시세간 차액의 일부를 상한액으로 정한 뒤 채권을 발행해 개발이익을 환수하는 방식이다.

이때 주공 등 공공아파트는 건축비 택지비 등 주요 항목의 원가가 공개되는 반면 민간 아파트는 택지비만 공개된다.

이 경우 수도권 등 인기 지역의 경우 업체들이 채권상한액을 써낼 가능성이 커 분양가가 10∼20% 안팎 오를 것으로 보인다.

◆어떤 의미있나

이날 당정 합의는 표면적으로는 분양원가 공개 여부를 놓고 시각차를 보여온 정부와 여당이 절충점을 찾은 것으로 보인다.

하지만 내용적으로 보면 원가 공개에 반대해온 정부안을 사실상 수용한 것이나 다름없다는 게 일반적인 관측이다.

분양가 주요 항목에 대해 원가를 공개키로 했지만 현재 거론되고 있는 항목(택지비 건축비 옵션비용 등)은 서울지역 동시분양 등에서 이미 공개되고 있는 상황이다.

건교부 관계자는 "건축비를 공사비 관리비 부대비용 등으로 좀 더 세분화하는 방안이 검토될 수도 있다"고 말했다.

당정은 특히 주요 항목별 원가 공개 후 별도의 검증절차는 거치지 않기로 했다.

원가연동제 시행의 필수 요소인 표준건축비 산정 때 이미 적정성이 걸러지는데 또다시 검증할 필요가 있느냐는 얘기다.

◆전망

당정은 이날 합의 내용을 반영한 '주택법 개정안'을 9월 정기국회에 제출할 방침이지만 시행 시기는 다소 유동적이다.

주택법 개정을 의원입법으로 추진할 경우 내년 초부터 시행될 수 있지만 정부입법으로 추진하면 내년 상반기로 시행 시기가 늦춰질 가능성이 크기 때문이다.

이 때 △원가연동제와 주요 항목 원가 공개는 법 시행 후 입주자모집승인 신청분부터 △채권입찰제는 법 시행 후 업체에 공급되는 택지부터 적용될 가능성이 크다.

한편 건교부는 이번 분양제도 개선안의 적용을 받는 물량은 원가연동제 8만가구,채권입찰제 4만가구 등 모두 12만가구 안팎으로 공공택지 내 아파트의 40%,연간 주택건설물량(50만가구)의 20%선을 각각 차지할 것으로 추정했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com