[주택거래신고지역 내집마련 실속전략] 취득.등록세 3712만원 節稅
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서울 강남구 송파구 강동구와 경기도 분당 등 4곳이 주택거래신고제 시행 지역으로 선정된데 이어 용산구 과천시 김포시 아산시 천안시 등 5개 지역도 후보에 올랐다.
신고지역으로 지정되면 취득.등록세가 3~6배 급등하는 만큼 인기주거지역 진입을 노리는 실수요자들은 가급적 취득.등록세를 줄이는 전략을 구사해야 할 때다.
부동산 전문가들은 분양권을 매입하거나 멸실등기된 재건축아파트를 사면 세금을 크게 줄일 수 있다고 말한다.
또 경매시장을 활용하는 것도 대안이 될 수 있고,강남권에선 신고제 대상이 아닌 아파트도 많다고 강조했다.
◆기존 아파트보다는 분양권이 유리=주택거래신고제가 도입되기 전에는 기존 아파트보다 분양권의 취득·등록세가 훨씬 컸다.
분양권은 분양가를 기준으로,기존 아파트는 시세의 30% 안팎인 지방세 과세 시가표준을 기준으로 취득·등록세를 부과했기 때문이다.
그러나 이젠 사정이 달라졌다.
기존 아파트는 실거래가를 기준으로 취득·등록세를 내야 하는 만큼 강남권에선 분양권을 사는 게 오히려 유리하다.
분양권의 경우 프리미엄(웃돈)이 수천만~수억원씩 붙어있지만 최초 분양가를 기준으로 취득·등록세를 내는 까닭이다.
예를 들어 다음달 입주예정인 강남구 개포동 LG자이 48평형을 보면 분양가는 5억6천만원이지만 분양권 시세는 12억원선이다.
분양가를 기준으로 한 취득·등록세(5.8%)는 3천2백48만원이다.
반면 한달 뒤 입주 및 등기가 이뤄진 다음 이 아파트를 매입하면 12억원의 5.8%인 6천9백60만원을 세금으로 내야 한다.
물론 전매에서 자유로운 분양권이라야 이런 절세효과를 노릴 수 있다.
◆법원 경매도 대안=법원 경매시장에선 낙찰가격을 기준으로 취득·등록세를 낸다.
따라서 과거에는 일반아파트보다 높은 취득·등록세를 냈다.
그러나 이젠 사정이 다르다.
시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있다는 것이 경매의 장점이다.
따라서 부지런히 발품을 팔면 저렴하게 내집을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 취득·등록세도 아낄 수 있다.
법무법인 산하의 강은현 실장은 "아파트시장이 침체되면서 경매시장의 입찰경쟁도 낮아지고 있어 지금이 좋은 기회"라고 말했다.
◆미신고 대상 아파트 많아=서울 강남권의 23∼26평형 아파트 중에는 전용면적 60㎡ 이하 아파트가 많다.
지은지 오래된 아파트의 경우 26평형이라도 전용면적은 58㎡인 경우가 흔하다.
따라서 전용면적을 꼼꼼히 살펴보면 거래신고를 하지 않고도 20평형대의 아파트를 매입할 수 있다.
◆멸실등기된 재건축아파트도 절세 대상=멸실등기된 재건축아파트는 신고제 대상이 아니다.
매수시 우선 토지에 대해서만 취득·등록세를 낸다.
건물분에 대해서는 입주할 때 취득·등록세를 낸다.
토지는 시세의 30% 전후인 공시지가를 기준으로 취득·등록세를 내는 만큼 세금을 줄일 수 있다.
나중에 건물분에 대해 취득·등록세를 내지만 분양권에 붙는 프리미엄 부분은 세금에서 제외된다.
조성근 기자 truth@hankyung.com