준공 후 40년이상 된 아파트에 한해 재건축을 허용하겠다는 서울시의 방침이 알려지면서 재건축을 추진중인 단지간에 희비가 엇갈리고 있다. 서울시안이 입법과정에서 수용될 지는 아직 불투명하지만 만약 수용된다고 가정할 경우 파급효과가 크기 때문이다. 서울시안은 무분별한 재건축을 막는다는 점에서는 바람직하지만 서울지역에서 아파트 신규 공급을 거의 불가능하게 하는 조치여서 단지마다 손익계산서가 다르게 나오고 있다. ◆수혜단지=부동산 전문가들은 재건축이 확실한 저밀도지구와 안전진단을 통과하거나 조합설립인가를 받은 단지를 수혜단지로 꼽고 있다. 우선 저밀도지구는 시기가 문제일뿐 재건축에 들어가는 것은 확실하다. 때문에 이들 단지의 몸값은 다시 치솟을 가능성을 안고 있다. 저밀도지구 아파트가격이 상승할 경우 이미 안전진단을 통과했거나 조합설립인가를 받은 단지에도 영향을 미칠 전망이다. 아직 거쳐야 할 절차가 남아있긴 하지만 재건축에는 문제가 없기 때문이다. 강남지역의 기존 아파트나 분양권값도 오를 가능성이 있다. 새 아파트 공급이 끊기면 기존아파트의 희소가치는 올라갈 수밖에 없다. ◆피해단지=안전진단을 통과하지 못한 재건축 초기단계 단지들은 직격탄을 맞을 수 있다. 주로 80년대 초에 준공된 개포 고덕 등 택지개발지구 내 아파트단지와 과천소재 아파트,강남권 중층 아파트 등이 여기에 해당한다. 거의 20년이 다 돼가는 이들 아파트는 재건축이 아직 멀었는 데도 시공사 선정 등의 재료를 통해 지난 1년 동안 가격이 오르는 혜택을 누렸다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 "재건축까지 앞으로 10~20년을 더 기다려야 한다면 특히 노후 정도가 심한 10평대 아파트값이 급락세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다. 이들 단지는 따라서 법 시행 전까지 조합설립인가를 받지 못하면 리모델링으로 방향을 틀 가능성이 크다. ◆공급부족현상 심화=부동산 전문가들은 서울시안이 수용되면 서울시내 아파트 신규 공급이 사실상 중단될 것으로 보고 있다. 아파트를 지을 땅이 없는 상황에서 마지막 공급원인 재건축마저 향후 20년간 기대 할 수 없기 때문이다. 부동산 전문가들은 재건축 기간요건이 강화될 경우 신도시건설 및 강북재개발 같은 공급확대책과 수도권인구유입억제 등 수요억제책을 동시에 마련해야 재건축 억제에 따른 부작용을 최소화할 수 있다고 지적했다. 부동산 전문가들은 건물연한을 기준으로 재건축 허용여부를 판가름하다는 것도 바람직하지 않다고 보고 있다. 기간에 상관없이 안전에 문제가 있는 단지는 재건축을 허용해야 한다는 주장이다. 또 소득수준을 무시한 채 10평대 아파트에서 살라고 강요하는 것은 무리라고 지적했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com