오피스텔과 상가시장의 열기는 언제까지 지속될 것인가. 분양시장을 떠받치고 있는 저금리와 증시침체 등 금융시장의 여건이 지속된다고 하더라도 내년 하반기까지 이어지기는 어려울 것이란 전망이 우세하다. 서울시의 '오피스텔 용적률 규제'와 국회에 계류중인 '상가임대차보호관련법' 제정 등 시장에 막대한 영향을 미칠 제도적 변수가 대기중이기 때문이다. 이들 법령은 내년 오피스텔과 상가시장을 뒤흔들어 놓을 공산이 크다. 상가임대차보호관련법 =현재 국회 법제사법위원회에는 다섯개의 상가임대차보호관련 법안이 올라가 있다. 법사위는 소위원회를 열고 이들 법조항의 쟁점사항들을 검토하고 있지만 국회통과까지는 시간이 걸릴 전망된다. 이 법이 제정될 경우 임대사업자가 임차권을 보호받기 위해 사업자등록을 하게돼 부동산거래가 투명해진다. 임차인은 임차보증금을 보호받기 위해 임대차계약서를 제출해 부동산임대사업자의 과세표준도 양성화될 것으로 관계당국은 기대하고 있다. 반면 상가의 담보 가치가 떨어져 은행이 건물주에게 대출해 주는 액수가 급감, 금융시장이 위축될 가능성이 높다. 임차 상인들은 사업권리가 보장돼 창업의욕이 높아질 것으로 보인다. 하지만 계약기간이 기존보다 수년씩 늘어나는 바람에 건물주가 초기계약시 높은 임대료를 요구할 것으로 보여 임대료 상승이 우려된다. 오피스텔 용적률 규제 =서울시가 내년 2월부터는 상업지역내 오피스텔의 용적률을 현행 8백%에서 5백% 이하로 낮출 계획이다. 용적률 규제이전이라도 새로 건축심의를 신청하는 오피스텔에 대해서는 본래 업무용도로 활용될 수 있도록 벽식 구조가 아닌 기둥식 구조로 의무화하고 주차장 확보대수도 법정 최고한도로 늘리는 등 건축심의 기준을 한층 까다롭게 적용할 방침이다. 이같은 서울시의 규제로 인해 서울 오피스텔시장은 한바탕 홍역을 치를 전망이다. 우선 최근 인기를 끌고 있는 복층구조가 사라지게 된다. 아파트의 베란다와 같은 서비스면적을 줄 수 없게 된다. 둘째, 오피스텔이 복합화된 모습으로 나타난다. 주거용을 규제하면 다른 용도를 많이 써야 높은 용적률을 얻어낼 수 있기 때문에 여러 기능이 합쳐진 복합건물이 나타날 수 밖에 없고 상가공간이 늘어나게 된다. 미분양 오피스텔 물량도 급속히 줄어들 전망이다. 오피스텔을 투자하려는 사람들은 상대적으로 가격이 싼 미분양물량을 공략할 것이기 때문이다. 박영신 기자 yspark@hankyung.com