서울 서대문구 홍제동에서 지은 지 25년된 3층짜리 모텔을 소유하고 있던 장우진(58)씨는 지난 5월 모텔을 리모델링하기로 결심했다. 건물이 낡아 손님도 줄어든 데다 초등학교와 가깝다는 이유로 학부모들의 민원이 끊이지 않아 최근 3년 동안 영업을 거의 못한 상태였다. 설상가상으로 구청의 도로확장 계획으로 건물 일부가 잘리게 됐었다. 장씨는 하루에도 몇번씩 신축을 생각했으나 비용이 만만찮아 손을 못댔다. 그러나 신축할 경우 대지면적에서 주차장이 빠지게 돼 건축면적이 대폭 줄어들어 오히려 손해라는 리노플러스닷컴의 서용식 사장의 설명을 듣고 건물을 리모델링하기로 마음먹었다. 서 사장은 주변이 주거밀집지역인 점을 감안,건물의 용도를 임대용 원룸주택으로 바꿀 것을 제안했다. 지하철 홍제역이 걸어서 15분 정도 걸리고 건물 앞에 바로 마을버스가 서는 등 임대사업지로 괜찮은 여건을 갖추고 있었기 때문이다. 공사기간은 한달 남짓 걸렸다. 대지면적 56평에 지상 3층,연면적 1백평의 낡은 여관건물은 35평짜리 점포와 10실의 원룸으로 바뀐 임대주택이 됐다. 외부도 벽돌과 드라이비트로 마감해 산뜻하게 고쳤다. 원룸은 5.5∼7평으로 구성됐다. 1층 점포는 20평과 15평으로 쪼개서 임대로 내놨다. 35평을 통째로 임대하는 것보다 쪼개서 내놓는 것이 공실 위험률을 줄이고 실수익률도 높일 수 있었기 때문이다. 20평짜리 공간은 인테리어사무실,15평짜리는 사무기기 대여점으로 임대가 됐다. 원룸도 임대시작 1주일 만에 모두 나갔다. 5.5평짜리 4실은 보증금 1천만원에 월세 30만원,6.5평짜리 5개실은 보증금 1천만원에 월세 37만원,7평짜리 1실은 보증금 2천만원에 월세 30만원을 받았다. 장씨가 리모델링하는데 소요된 건축비는 모두 1억8천만원. 건물 개조후 벌어들인 수익금은 임대보증금이 1억6천만원,매달 월세가 4백55만원이다. 서용식 리노플러스 사장은 "여관 등 소형 건물을 리모델링했을 때 장씨처럼 무조건 수익성을 보장 받는 것이 아닌만큼 우선 리모델링이 가능할 정도로 건물 골조가 안전한지를 따져본 후 지역여건을 분석,어떤 건물로 바꿀 것인지 용도결정을 하는 게 기본 순서"라고 설명했다. 그는 또 건축비 조달문제도 임대사업용일 경우 건축 비용이 부족하면 일부 차입을 통해 추진해도 무난하지만 매매 목적일 때는 무리한 차입을 피하는 게 좋다고 덧붙였다. 개조후 오랫동안 건물이 안팔리면 돈이 묶여 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이란 설명이다. 박영신 기자 yspark@hankyung.com