서울시내 2종 일반주거지역에서 아파트 재건축을 할 경우 신축 아파트 높이가 12층을 넘길 수 없게 된다.

재건축 사업면적이 3만㎡(9천평)를 넘을 경우 대지 면적의 5%를 반드시 공원이나 녹지공간으로 확보해야 한다.

이같은 서울시의 재건축아파트 건립제한 조치로 서울지역 10~15층 규모의 중층 아파트 재건축이 더욱 어려워질 전망이다.

서울시는 8일 이같은 내용의 ''공동주택 관련 지구단위 계획수립 지침''을 제정, 이날부터 재건축 허가를 받는 공동주택부터 적용한다고 발표했다.

지침에 따르면 건축사업자들은 부지 면적 1만㎡ 이상 또는 3백가구 이상의 공동주택을 재건축하거나 저층 건축물이 밀집한 지역에서 아파트를 지을 때 주변 주거지역과 도로상황 등을 고려해 층수를 제한받는다.

서울시가 마련중인 용도지역 세분화 방침에 따라 새로 생길 2종 일반주거지역(용적률 2백%)에서는 아파트를 최고 12층까지만 건축할 수 있다.

2층 이하의 건물만 세울 수 있는 제1종 전용주거지역이나 4층 이하의 건물 건립만 허용되는 1종 일반주거지역, 폭 15m 미만의 도로와 접한 지역 등에 건립되는 재건축 아파트는 7층을 넘을 수 없다.

용적률이 2백50%인 3종 일반주거지역의 경우 이처럼 명시적으로 층수 제한 규정이 적용되지 않지만 주변에 저층 주거지역이 있다면 이와 접한 아파트 높이는 7층을 초과할 수 없게 된다.

대지 면적이 3만㎡ 이상인 재건축 아파트는 대지 면적의 5% 또는 가구당 2㎡씩 공원용지를 확보해야만 한다.

이때 공원의 크기는 최소 1천5백㎡(4백50평) 이상을 넘어야 한다.

재건축 과정에서 폭이 8m를 넘는 기존 도로는 없앨 수 없으며 만약 폭 6~8m 도로를 폐지하려면 같은 넓이만큼 도로 공원 녹지 공용청사 등을 확보해야 한다.

또 6m이하의 좁은 도로변에 재건축 아파트가 들어설 경우 도로 경계선으로부터 떨어진 거리의 4배 미만 또는 전면도로(넓은 도로) 반대쪽 경계선으로부터의 수평거리 1.5배중 낮은 높이만 허용된다.

이처럼 아파트 층수를 제한하는 것은 지금까지는 좁은 도로에 접하더라도 높이 제한이 제대로 이뤄지지 않아 경관을 해친다는 지적을 반영한 것이다.

또 사업지 주변에 대지가 있는 12층 높이의 아파트를 재건축할 때는 대지 경계로부터 최소한 6m 간격을 두어야 하며 13층 이상일 경우에는 아파트 높이의 4분의1 이상의 띄워야 한다.

이와 관련, 서울시 관계자는 "건물 높이가 11층(31m)이라면 인접대지 경계선에서 6m 이상 벌려야 한다"고 설명했다.

과도한 필지 합병으로 인한 주변 지역의 피해를 줄이기 위해 원칙적으로 합병될 필지의 넓이가 사업용지 주변 2백m를 포함하는 구역내의 평균 블록 넓이보다 1.5배 이상 크지 않을 때에만 필지 합병에 의해 공동 개발할 수 있다.

그러나 공공성을 인정받는다면 평균 블록 넓이의 3배까지 필지를 합칠 수 있다.

한편 시는 재건축아파트 구역내 가로(街路)와 경계를 이루는 부분은 가로공원을 조성하거나 저층부 상업시설을 설치하는 등 주변 경관을 향상시키기 위한 별도의 계획을 제출토록 했다.

서울시 관계자는 "지난해 지구단위 계획 수립이 의무화된 이후 구체적인 지침을 확정하지 못해 민원인들의 불편이 컸다"며 "이번 지침 제정으로 지구단위 계획을 입안해야 할 주민들이 입안권자인 구청장이 보다 쉽게 계획을 수립할 수 있을 것"이라고 전망했다.

주용석 기자 hohoboy@hankyung.com