경매나 공매는 일정한 절차를 거쳐 실시된다.

경매나 공매에 직접 참여하려는 수요자는 물론이고 컨설팅업체에 의뢰하는 경우에도 이들 절차를 알아두는 게 유리하다.


<>경매절차=법원은 입찰에 부칠 부동산내용을 입찰 14일전에 일간신문에 한번 공고한다.

해당 법원들마다 일간지에 번갈아 공고를 낸다.

이 때는 새로 나온 물건만 신문에 게재되고 전에 나왔다가 유찰된 물건은 법원앞 게시판에만 공고된다.

신문공고에는 부동산의 주소 면적 감정가 등 간단한 내용만 소개된다.

또 해당 지방법원의 민사과를 방문하면 입찰물건명세서 임대차조사서 시가감정서 등 물건의 이력을 볼 수 있다.

입찰하기 전에 반드시 동사무소와 등기소 구청건축과를 방문해 권리관계를 따져봐야 한다.

현장을 직접 가서 시세와 건물 관리상태 등도 확인해야 한다.

입찰 당일엔 보통 오전 10시부터 입찰이 진행된다.

입찰법정에선 1시간정도 입찰물건명세서를 볼 수 있다.

입찰공고일에서부터 입찰일사이에 변경된 내용을 확인하는 기회다.

명세서를 모두 보려면 시간상 제약이 있기 때문에 미심쩍었던 부분이나 낙찰받은후 추가비용이 들 것으로 예상되는 사항만 짚어 보는 게 요령이다.

입찰할 때는 응찰가의 10%인 입찰보증금과 함께 일찰봉투를 내면 된다.

오전 11시면 대부분 입찰이 마감되고 집달관들은 사건번호와 입찰봉투에 적힌 입찰금액순으로 정리하고 낙찰자를 발표한다.

낙찰일로부터 1주일정도 지나면 법원에서 낙찰자를 확정하고 한달쯤 뒤에 일찰보증금을 뺀 나머지 낙찰잔금을 내게 된다.

경매는 한번 유찰될 때마다 최초감정가를 기준으로 20%(일부법원은 30%)씩 최저입찰가격이 떨어진다.


<>공매절차=공매란 한국자산관리공사가 보유한 부동산이나 금융기관 국가 등이 매각위탁을 받은 물건을 공개경쟁입찰방식으로 매각하는 것을 말한다.

가장 관심을 끄는 공매는 자산관리공사(옛 성업공사)의 공매다.

자산관리공사의 공매물건은 유입자산 고정자산 비업무용재산 압류재산 국유재산 등으로 구분되지만 이중 일반인들의 인기를 끄는 부분은 바로 유입자산이다.

유입자산은 부실채권 정리기금으로 자산관리공사가 사들인 부동산이다.

자산관리공사와 금융기관이 부실채권양수.도 계약을 맺으면 특정 부동산에 대한 채권자와 근저당권자는 금융기관에서 자산관리공사로 바뀐다.

자산관리공사는 이 부동산을 법원경매에 부치고 유찰될 경우 일정 시점에서 사들여 소유권을 확보한 뒤 공매로 내놓는다.

대체로 유입자산은 감정가의 60%선이거나 그 이하인 물건도 많다.

자산관리공사가 취급하는 부동산 가운데 유입자산을 낙찰 받으면 등록세와 취득세가 면제되는 혜택이 있다.

유입자산은 공매를 통해 팔리지 않을 경우 다음 공매공고 전일까지 수의계약으로 매입할 수 있다.

대금을 1개월에서 3년까지 할부로 낼 수도 있다.

낙찰대금의 절반만 내도 소유권이 이전되고 중간에 되팔 수도 있다.

매매대금의 33%를 선납하면 사전 이용도 가능하다.

2개월에 1회정도 실시된다.

공매물건은 일찰하기 15일쯤 전에 일간신문에 공고된다.

자산관리공사 지사는 해당지역 지방지에도 공고를 낸다.

자산관리공사는 신문공고 아래쪽 "안내"란에 다음번의 공매공고 신문과 공고 날짜를 예고한다.

자산관리공사를 직접 방문하면 전문안내원과 상담도 가능하다.

고객상담실에 비치된 공매목록을 볼 수 있고 공매절차 등에 대한 안내를 받을 수 있다.

전화(3420-5555)로도 상담직원에게 문의할 수 있으며 인터넷(www.kamco.or.kr)을 통해서도 공매부동산 정보를 파악할 수 있다.

손희식 기자 hssohn@hankyung.com