토지시장은 수도권일대 난개발이 사회문제화된 지난해 5월 이후 꽁꽁 얼어붙었다.

정부가 준농림지의 개발을 엄격히 규제하겠다고 발표한데다 건설사들의 집단퇴출에 따른 유동성위기가 잇따라 불거지면서 거래가 거의 끊긴 상태다.

땅값도 크게 하락했다.

하지만 위기속에 투자기회가 있다고 전문가들은 조언한다.

값이 떨어진 지금이 오히려 수익률을 높일 수 있는 기회라는 것이다.

토지수요는 경기에 선행하기 때문에 경제가 풀릴 것으로 예상한다면 올해는 좋은 땅을 선점하는 찬스가 될 수 있다는 설명이다.

"새벽 직전이 가장 깜깜하다"는 투자격언이 토지시장에 그대로 적용될 가능성이 높은 시기인 셈이다.

다만 성급한 투자는 금물이다.

수익성과 환금성,매입시점을 사전에 철저하게 따져본후 투자에 나서는게 순서다.

<>시장전망=땅값 하락세가 조만간 진정될 것으로 보는 전문가들이 많다.

땅값이 이미 30%이상 하락했기 때문에 더 이상 떨어지지는 않을 전망이다.

이에따라 올해 투자유망 부동산 종목으로 주저하지 않고 토지를 꼽는 전문가들도 일부 있다.

상반기까지는 부동산경기침체가 이어지겠지만 추세가 반전된다면 값이 많이 떨어진 토지가 투자대상으로 가장 매력적이라는 시각에서다.

특히 선산이나 3~5년뒤에 집을 짓고 살 전원주택지를 마련하려는 실수요자들은 지금 부지런히 돌아다니면 싼 값에 땅을 장만할 수 있다.

물론 경기회복이 가시화되더라도 모든 땅이 다 투자가 유망하지는 않을 것으로 보인다.

수도권이나 대도시 인근의 소규모 토지에 대한 수요가 먼저 발생할 것이라는 예상이 설득력이 높다.

<>투자요령=땅값이 올라 투자수익을 올리던 시대는 지났다.

장기활용계획 없이 부동산을 구입한후 기다리다 오르면 팔아버리는 방식은 더 이상 통하지 않는다.

덩치만 큰 부동산과 수익을 내지 못하는 부동산은 자산이 아니다.

오히려 비용만 발생시키는 부채로 볼 수 있다.

따라서 땅을 살때도 개발가능성을 먼저 검증해봐야 한다.

개발을 통해 투자비용대비 수익이 얼마나 나오는지를 따져보고 이를 투자지표로 삼을 필요가 있다.

특히 부동산시장이 침체돼 있는 시기에는 투자대상지역을 잘 고르는게 어느 때보다도 중요하다.

상반기중 땅값이 바닥을 찍고 상승한다 하더라도 개발계획이 마련되고 정책적인 지원을 받는 지역이 우선적으로 상승할 것이기 때문이다.

또 땅은 환금성이 떨어지는 만큼 소액으로 투자할 수 있는 대상을 고르는 게 좋다.

땅은 환금성이 떨어지기 때문에 아무리 입지여건이 좋은 곳이라도 경기가 부진하면 개발이 어렵고 돈이 묶이게 된다.

소액투자의 수단으로 리츠상품도 주목할 필요가 있다.

리츠란 여러사람들로부터 모아들인 돈을 전문가들이 유망부동산에 투자하는 것으로 올 하반기부터 도입될 전망이다.

부동산업계에선 리츠상품개발에 한창이며 초기에 나오는 상품일수록 수익률이 좋은 우량토지를 확보할 가능성이 클 것으로 예상된다.

백광엽 기자 kecorep@hankyung.com