서울시가 16일 내놓은 도시계획조례 최종안은 과밀개발을 막아 환경친화적인 도시환경을 조성하겠다는데 주안점을 두고 있다.

3종 일반주거지역 용적률을 2백50%이하로 제한하는 등 6공화국 시절 주택 2백만호 건설정책과 함께 크게 완화된 건축규제를 다시 강화하는 게 주요 내용이다.

그러나 도시계획법 시행령에서 경과규정 완료일로 정한 오는 2003년 6월30일까지는 일반주거지역의 종 분류가 완료되지 않은 지역에 대해서는 용적률 3백%를 적용키로해 "정책적 후퇴"라는 비난을 받고 있다.

현재 추진중이거나 계획중인 재개발.재건축 사업의 경우 향후 3년동안 인.허가를 받으면 고밀개발이 가능하기 때문이다.

겉으로는 "용적률 축소"라는 고강도 처방을 냈지만 속을 들여다보면 "빠져나갈 길"이 곳곳에 있는 형국이다.


<>3종 일반주거지역 용적률이 낮아진다=3종 일반주거지역 용적률이 현행 3백%에서 2백50%로 하향 조정된다.

시는 당초 3백%로 입법예고했으나 쾌적한 환경유지를 위해선 용적률을 더 낮춰야 한다는 환경단체들의 의견을 받아들여 50%포인트 줄였다.

6공화국 시절 2백만호 공급을 위해 용적률을 4백%까지 상향 조정한 이래 10년동안 과밀개발이 이뤄져 교통혼잡,기반시설부족,경관훼손등 많은 도시문제를 야기했다는 비판을 의식한 조치다.

이에따라 앞으로 주거지역에 지어지는 아파트들은 이 규정을 적용받아 좀더 쾌적한 환경을 이룰 수 있을 것으로 보인다.

서울시 관계자는 "재건축을 계획하고 있는 고층아파트의 경우 사업추진이 힘들어지겠지만 용적률 1백%이하인 저층 아파트들은 현재 평수보다 최대 2.5배까지 늘려지을 수 있기 때문에 큰 문제는 없을 것"이라고 말했다.


<>앞으로 3년동안 일반주거지역은 3백%의 용적률이 적용된다=일반주거지역이 1.2.3종으로 세분화되는 오는 2003년 6월말까지 현행 일반주거지역 용적률 3백%가 유지된다.

급격한 제도변화에 따른 혼란을 막기 위해 시가 마련한 일종의 경과규정인 셈이다.

이에따라 이 기간동안 인.허가를 신청하는 물량이 봇물을 이룰 전망이다.

그러나 시가 환경단체들의 의견을 수렴해 의욕적으로 내놓은 용적률 강화 조치가 이 경과규정때문에 퇴색되지 않을까하는 우려가 나오고 있다.

향후 3년동안 사업추진의사도 없는 조합이나 건설업체들까지 무더기로 사업승인 신청을 해 또 다른 난개발을 유발할 가능성이 있기 때문이다.


<>주상복합건물내 상업부문 비율이 높아진다=다음달부터 주상복합건물의 상업부문 비중이 많을 수록 더 높은 용적률을 적용할 수 있게 된다.

4대문안 일반 상업지역에 주상복합건물을 지을 경우 상업시설 비율이 50%선을 넘으면 최고 6백% 까지 용적률을 인정받을 수 있다.

반면 상업시설 비율이 줄면 그 비율 만큼 용적률이 줄어들게 된다.

용적률 하한선은 4백80%다.

4대문 밖의 경우 상업시설비율이 70%선을 넘으면 8백%까지 용적률이 인정되고 역시 상업비율이 주는 만큼 용적률 상한선도 5백%까지 내려가게 된다.

지금까지 주상복합건물은 상업 및 주택비율에 관계없이 최고 1천%의 용적률을 인정받았었다.

시는 그러나 행정의 일관성과 연속성을 고려,건축심의를 통과하고 이달말까지 건축허가를 신청한 물량에 대해서는 현행 규정을 적용할 방침이다.


<>준공업지역내 건축제한 대상이 확대된다=원칙적으로 준공업지역내 공장이전지에는 공동주택이 들어설 수 없게 된다.

시는 당초 지난달 입법예고때 준공업지역내 공장이전지의 재개발.재건축아파트에 한해 건축을 허용키로 했었으나 이번 최종안에서 기숙사를 제외한 공동주택의 건축을 불허,준공업지역내 건축제한 대상을 확대했다.

급속한 공업시설 이전으로 오는 산업공동화 현상을 막기 위한 조치다.

다만 시장이 필요하다고 인정해 지구단위계획을 수립한 곳은 예외를 인정키로 했다.

이럴 경우 용적률은 2백50%로 제한된다.

준공업지역내 아파트 건설을 전면 금지할 경우 공장의 지방이전등 사업주의 구조조정 노력을 원천적으로 봉쇄될 수 있다는 업계 의견을 수렴한 결과다.


<>저밀도 지구는 이번 조례 규정을 적용받지 않는다=시는 저밀도 지구가 지난 93년부터 주민들의 재건축 청원을 시의회에서 받아들여 각종 연구용역과 공청회를 거쳤다는 점을 감안,예외를 인정키로 했다.

이에따라 저밀도지구는 아파트지구 개발기본계획에 따라 기준용적률 2백70%에 소형평형과 공공용지 확보비율에 따라 최대 15%까지 "인센티브 용적률"이 적용된다.


<>경과조치가 있다=급격한 정책변화에 따른 혼란을 줄이기 위해 상세계획및 도시설계구역내 준주거지역과 도심재개발구역 용적률은 오는 2003년 6월말까지 종전 건축조례 기준이 적용된다.

이에따라 용적률이 6백%에서 4백%로 낮아지는 상세계획및 도시설계구역내 준주거지역은 이 기간동안 도시계획심의를 받으면 용적률을 5백%까지 적용해 지을 수 있다.

용적률이 1천%에서 6백%로 하향 조정되는 도심재개발지역도 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 최고 8백%까지 건립할 수 있게 된다.

송진흡 기자 jinhup@hankyung.com