문정동 주공아파트는 서울 송파구에서 진행중인 재건축 사업중 추진속도가 가장 빠르다.

택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 도시설계나 수도권정비위원회 심의등 별도의 행정절차를 밟지 않아도 된다.

이미 시공사가 선정됐고 조합설립인가까지 받아놓은 상태여서 안전하게 투자할 수 있는 재건축 아파트로 꼽힌다.


<>사업개요=2만7천88평 부지에 13~27평형 1천3백20가구로 구성돼 있다.

81년 11월에 지어졌다.

재건축을 통해 25평형 이상 중형아파트 1천9백25가구가 지어질 예정.조합이 계획하고 있는 평형별 가구수는 <>25평형 43가구 <>33평형 7백59가구 <>42평형 5백44가구 <>50평형 3백39가구 <>57평형 1백44가구 <>65평형 96가구다.

용적률은 2백99%다.


<>사업추진현황=지난 95년부터 재건축을 추진해오다가 지난해 5월 안전진단을 받았다.

또 지난해 7월에는 송파구청으로부터 조합설립인가를 받고 10월에 시공사로 삼성물산 주택부문을 선정했다.

서울시에 신청한 경관심의가 통과되는대로 송파구청에 사업계획승인을 신청할 계획이다.

조합측은 지난해 이후 주민동의율이 높아져 98%에 이른 상태여서 민원처리기간 3개월을 감안하더라도 오는 7월쯤에는 사업승인을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

이럴 경우 9월부터 이주와 철거에 들어가면 내년 하반기에는 착공할 수 있을 것이란게 조합측 계획이다.

준공 목표는 오는 2004년말이다.


<>주요변수=현재 서울시에서 진행중인 경관심의가 고도제한때문에 다소 지연되고 있는 것이 가장 큰 문제다.

이 아파트 인근에 있는 국군기무사령부 통신부대가 재건축 아파트의 높이를 계획안보다 낮춰야 한다고 주장하고 있어서다.

국가기밀이어서 기무사가 요청하고 있는 구체적인 고도제한 범위는 알려지고 있지 않지만 용적률을 다소 낮추는 선에서 타협을 볼 수 있을 것이라고 조합측은 설명했다.

서울시가 최근 재건축아파트에 대한 용적률 제한을 강화하고 있는 것도 걸림돌이다.

이 아파트의 경우 택지개발지구나 저밀도지구가 아닌 일반주거지역이어서 용적률을 최고 3백%까지 적용할 수 있지만 시에서 교통,환경,인구영향평가를 강화하는 추세여서 용적률이 다소 낮아질 것이란게 대체적인 시각이다.

변철원 문정주공재건축조합장은 "당초 계획(용적률 2백99%)대로 사업계획승인을 받을 것으로는 생각하지 않는다"며 "시나 구청과 협의,합리적인 선에서 타협을 볼 계획"이라고 말했다.

송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr

[ 투자성 분석 ]

재건축조합의 계획대로 사업이 추진되는 것을 전제로 13평형을 사서 33평형 새 아파트에 입주할 경우를 살펴보자.

현재 13평형 시세는 1억6천5백만~1억7천만원선.

입주까지 5년이 걸린다고 가정하면 금융비용(연리 10%)은 대략 8천5백만원이다.

여기에 시공사측이 제시한 추가부담금 4천9백만원을 더 내야한다.

추가부담금,아파트 구입비,금융비용을 합한 3억4백만원에다 무이자 이주비를 빼면 실제 투자비용이 나온다.

13평형에는 무이자 이주비 6천만원이 입주때가지 지원되기 때문에 3천만원(5년간 연 10%로 계산)의 금융비용 절감효과가 생긴다.

따라서 실제 투자비는 2억7천4백만원으로 볼 수 있다.

현재 인근에 있는 훼밀리아파트 32평형이나 쌍용아파트 39평형(지하주차장 면적 포함)이 투자비용과 비슷한 2억6천만~3억원이지만 문정주공 재건축 아파트가 준공되면 새 아파트이기 때문에 이들 아파트보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상된다.