"임대주택사업, 지금이 적기다"

임대주택사업 등록요건을 주택 5가구이상에서 2가구 이상으로 완화하는
법안이 이달 중순부터 시행될 예정이다.

게다가 요즘은 매매가대비 전세가 비율이 70%대에 육박하는 소형아파트가
많아 임대주택사업을 시작하기에 좋은 시기로 꼽힌다.

서울 외곽지역의 경우 소형아파트 2가구는 1억원이하의 자금으로도 살 수
있기때문에 임대주택사업자가 크게 늘어날 전망이다.

<> 수익성분석 =서울 화곡동 하이츠 23평형(매매가 8천5백만원, 전세가
6천만원)과 창동 주공 25평형(매매가 9천5백만원, 전세가 7천만원)으로 월세
임대사업을 한다고 가정해보자.

월세는 보통 전세값의 1.5-2%를 받지만 여기서는 1.5%로 계산하기로 한다.

전세값이 1억원일 경우 월 1백50만원, 3천만원일 경우 월 45만원씩을 받는
식이다.

이들 아파트를 사는데 드는 비용은 총 1억8천만원이다.

하이츠23평형은 보증금 4천만원에 월 30만원, 주공25평형은 보증금 4천만원
에 월 45만원을 받을 수 있다.

보증금을 뺀 순수투자비용은 1억원이다.

1억원을 들여 연 9백만원의 임대료수입을 얻는 셈이다.

반면 1억원을 은행에 예치할 경우 수익률이 연 7백만원 정도에 지나지
않는다.

게다가 임대주택사업을 하면 집값이 오를 경우 시세차익까지 확보할 수
있다.

<> 세제혜택 =세임대주택사업자에 대한 세금감면혜택은 전용면적 18평
(60평방m)이하인 주택에 집중돼 있다.

전용 18평이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대주택사업을 하면 취득.
등록세가 전액 면제된다.

다만 임대주택사업자가 임대를 목적으로 건축하거나 최초로 승계, 취득(신규
분양포함)했을 때만 취득.등록세 감면혜택이 있다.

95년이후 취득한 주택은 5년이상 임대사업을 했을때 양도소득세를 물지
않는다.

95년 이전에 취득한 주택은 10년이상 임대사업을 해야 양도세가 전액 면제
된다.

이때는 임대기간이 5~10년이면 양도세 감면율이 50%에 그친다.

전용면적 18평이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세도 50%를 깎아준다.

주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 합산과세되지 않고 0.3%의 분리과세
세율이 적용된다.

<> 유망아파트 =지하철과 가까운 역세권 소형아파트가 투자성이 높다.

유동인구가 많아 매물소화가 잘되고 매매가대비 전세가 비중이 높기
때문이다.

기존 아파트중에선 여러개의 지하철노선이 겹치는 환승역 주변의 대단지를
고르는게 좋다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동등이
유망사업지로 꼽힌다.

< 백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 11월 11일자 ).