[ 소규모 임야 투자요령 ]

부동산은 거짓말을 하지 않는다는 말이 있다.

과거 부동산에 돈을 묻어 두면 국토개발 계획 등의 정책발표로 지가가
오르면서 어김없이 황금알이 되어 돌아왔기 때문에 생겨난 말이다.

아직도 국토는 개발 가능한 곳이 많이 남아 있다.

도시가 발전하면 도로가 개설되고 주변도 다시 개발되게 마련이다.

때문에 여전히 임야는 향후 발전 가능성이 남아 있다.

그러나 아무 곳에나 돈을 묻어 둔다고 황금알이 되어 돌아오는 것은 아니다.

주변에서 핑크빛 환상으로 산간벽지에 땅을 샀다가 전전긍긍하는 사람을
쉽게 찾아볼 수 있다.

이때는 땅이 애물단지가 돼 버린다.

급한 사정이 생겨 팔려고 해도 팔리지 않고 돈을 빌리는 데 담보로 쓰려고
해도 임야는 거들떠보지 않는다.

흔히 임야를 사는 사람은 두 가지 부류로 나뉜다.

우선 과수원이나 나무 자연석이 필요해 사용하려고 사는 실수요자들이다.

나머지는 대부분 막연하나마 일정기간 후 개발 시세차익을 얻고자 구입하는
사람들이다.

하지만 이제 임야 투자도 소비자의 소유의식 변화, 부동산시장 환경 변화 등
의 이유로 단순 시세차익을 얻기 힘든 시대로 접어 들고 있다.

그래서 임야에 투자하는 데도 요령이 필요하다.

첫째 도로가 가까우면 좋다.

사람이 이동하는 데 필요한 도로는 토지의 사용가치를 높여준다.

가급적이면 직접 도로에 붙어 있는 땅을 구입하는게 낫다.

그렇지 않으면 농로나 하천 둑을 이용해서라도 토지에 진입할 수 있는
곳이어야 한다.

때로 자연적으로 생겨난 길을 개발하면 그대로 인정해주는 경우도 있다.

따라서 어떤 형태로든 손쉽게 도로를 사용할 가능성이 있어야 한다.

둘째 물길을 판단하라.

지금까지 도시나 마을은 강이나 내를 끼고 형성되고 발전했다.

기술이 발전하면서 멀리 있는 물을 쉽게 공급받는 방법들이 있지만 개인
입장에선 물수급에 대한 대비책을 세우기 어려운 것이 현실이다.

그만큼 물은 사람이 살아가는 데 중요하다.

산 위에서 물을 붓는다고 가정할 때 그 물이 흘러가서 모이는 지역에 촌락이
발달하게 된다.

물의 역할에 따라 토지의 가치가 정해지는 함수관계를 인식해야 한다.

셋째 사용도를 예측하라.

토지는 사람들이 자주 사용하는 곳에 위치할 때 가치가 높아진다.

아무리 평평한 토지라 하더라도 사람 발길이 전혀 닿지 않는 곳에 투자해서
는 미래에 가치 상승을 기대하기 어렵다.

경제성장이나 인플레이션에 따라 자연적으로 지가가 상승하는 것은 의미가
없다.

현물가치와 비교해 이전보다 많이 받지 못한다면 시세차익을 남겼다고
평가할 수 없는 것이다.

넷째 내가 당장 필요하지 않더라도 사용이 가능해야 한다.

사용할 수 없는 토지는 토지로서 가치가 없다.

지적도만으로는 모든 토지가 비슷해 보일 수 있다.

하지만 지형지물에 따라 효율성에 있어서는 천차만별이다.

일례로 경사도가 너무 높으면 아무리 좋은 위치에 있더라도 쓸모 없는
경우가 많다.

경사도가 높은 임야는 많은 개발비용이 들어간다.

처음에는 싸게 산 것 같지만 나중에는 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할
수 있다.

< 한경머니 자문위원 미주컨설팅그룹 대표 >


( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 18일자 ).