고정관념을 깨라.

''부동산은 사두면 오른다''는 과거의 투자방식으론 성공할 수 없다.

아파트 분양이 봇물을 이루고 있지만 옥석을 가리는 청약전략이 그 어느
때보다 필요하다.

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''고정관념을 깨라''

부동산 시장환경이 급변하고 있다.

과거의 잣대로는 시장을 정확히 분석하기 힘들다.

IMF 관리체제 이후 경제구조가 정상화되면서 나타나는 현상이다.

모든 것이 뒤바뀌는 ''패러다임의 변화''라고 일컬어질 정도다.

신시장에 선 새로운 시각으로 투자해야 한다.

그래야 성공한다.

새로운 패러다임에 적응하지 못하면 ''본전''은 커녕 보유자산의 가치마저
떨어뜨린다.

패러다임 변화의 방향은 한마디로 가격 차별화다.

과거엔 부동산 불패신화라는 말이 있었다.

아무 부동산이나 일단 사두면 반드시 올랐다.

그러나 지금은 달라졌다.

지역에 따라 여건에 따라 가격이 크게 달라진다.

좋은 곳은 오르고 나쁜 곳은 떨어진다.

비슷한 분양아파트도 수억원의 프리미엄이 붙는가 하면 가격이 분양가
밑으로 떨어지는 경우도 허다하다.

이른바 "마이너스 프리미엄"이다.

IMF체제 이후 주식시장의 투자패턴이 변하면서 블루칩(우량기업 주식)이
증시를 주도하는 것과 마찬가지다.

가장 큰 부동산시장인 아파트시장에서도 이제 "블루칩 아파트"란 단어가
낯설지 않을 정도다.

토지 상가 등 다른 부동산시장도 마찬가지다.

수도권 일부지역의 땅값은 IMF이전 수준을 회복한 곳이 많다.

올들어서만 2배이상 오른 땅도 있다.

하지만 아직도 가격이 "하락중"인 땅들도 부지기수다.

상가시장도 일부 인기아파트의 단지내 상가는 수십대 1의 경쟁률을 보인다.

분양가도 하늘 높은 줄 모르고 치솟는다.

그러나 대부분의 일반 상가들은 값이 고꾸라지고 있다.

미분양도 속출한다.

그럼 어떻게 해야 가격 차별화현상을 극복하고 성공투자의 길로 들어설 수
있을까.

이를 위해선 차별화 양상을 만들어 내는 요인이 무엇인지 분명히 따져야
한다.

첫째 부동산 투자기준의 변화다.

아파트시장의 경우 과거엔 "가격"이 가장 결정적인 기준이었다.

급매물이나 경매로 싼 아파트를 잡으면 단숨에 시세차익을 누릴 수 있었다.

때문에 싼값에 분양되는 아파트에는 구름같은 인파가 몰렸다.

그러나 이젠 비싼 아파트가 더 잘 팔리기도 한다.

평당 1천만원이 넘는 신개념 고급아파트가 시장을 주도할 정도다.

좋은 전망(초고층) 첨단통신기능(사이버) 맞춤형(주문제작) 전원형(환경
친화) 등 고급 아파트들이 비싸도 잘 팔리는 시대다.

살기에도 좋지만 앞으로 가격 상승폭이 더 클 것이란 기대도 깔려 있다.

둘째 개발개념의 도입이다.

과거의 투자행태는 부동산을 사놓고 값이 오르기를 기다리는게 전부였다.

하지만 이젠 매입과 매도 사이에 "개발"이란 개념이 하나 더 끼였다.

부가가치를 높이기 위해서다.

개발형태는 여러가지다.

리모델링(개.보수)이 그중 하나다.

주택이나 점포 안팎을 수리해 고급화하는 방법이다.

토지나 건물의 용도를 변경하는 것도 좋은 방법.

경매나 공매로 싸게 사서 용도를 변경하면 값이 2~3배 뛰기도 한다.

지난 5월 9일부터 바뀐 건축법은 용도변경을 더욱 쉽게 하고 있기도 하다.

셋째 간접투자방식의 등장이다.

지금까지는 부동산을 직접 사는 것 외엔 방법이 없었다.

그러나 이젠 직접 사지 않고도 투자가 가능해졌다.

최근 한국토지공사가 첫 발행한 토지수익연계채권이 대표적인 예다.

국채수준 이상의 고정수익률을 보장해주면서 땅값이 오르면 오른 폭만큼
금리를 올려주는 신종 파생상품이다.

매매차익이 아닌 금리를 노리는 간접투자라는 점에서 "투기" 이미지를
완전히 씻어냈다.

이번 토공의 발행성공을 계기로 간접투자상품들이 대거 쏟아질 전망이다.

이같은 세가지 현상이 각각의 형태로 발전하기도 하지만 세가지가 합쳐
하나의 모습을 띠기도 한다.

투자자들의 자금을 모아 돈되는 곳에 투자하거나 개발을 통해 수익을
극대화하는 것이다.

선진국에서 광범위하게 사용되는 부동산 리츠( Reits )제도로 증권시장의
뮤추얼펀드와 비슷한 개념이다.

우리나라도 올 하반기에 법제화될 예정이며 일부에서 리츠전문회사 설립을
준비중이다.

이미 개별 컨설팅회사 차원에선 증권시장의 박현주펀드 같은 기명 부동산
펀드(양화석 골든라이프2호)가 등장하기도 했다.

부동산시장의 패러다임은 완전히 바뀌었다.

이젠 빠르게 변하는 유행을 타고 흐름을 따라잡아야 한다.

성공투자를 위해선 현재의 관점으로 미래에 접근해선 곤란하다.

한발 앞선 미래의 시점에서 현재를 바라봐야 한다.

현재보다는 미래에 이뤄질 유행과 흐름이 더 중요한 까닭이다.

지금까지 갖고 있던 고정관념을 과감히 깨야 한다는 말이다.

< 육동인 기자 dongin@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 1일자 ).