잠실, 도곡 등 서울 5개 저밀도지구 재건축대상 아파트의 투자수익성은
얼마나 될까.
서울시의 개발기본계획 발표(6월말 예정)를 앞두고 저밀도지구 아파트에
대한 관심이 높아지고 있다.
잠실 등 일부 아파트값은 평당 1천만원을 웃돌아 이미 IMF체제 이전수준에
근접했다.
지나친 기대로 아파트값에 거품이 끼었다는 지적이 있는 반면 투자가치가
아직 충분하다는 반론도 만만찮다.
사업추진속도가 빠른 잠실 1단지와 도곡주공 아파트를 예로 들어 투자수익
성을 분석해 본다.
<>예상수익성 분석
용적률은 서울시가 발표한 기본용적률인 2백70%에 15%의 인센티브를 합친
2백85%에서 공공시설 용지를 뺀 2백50%로 가정했다.
무상지분율은 대지지분의 1백30%로 예상했고 추가부담금의 산출기준인 평당
분양가는 6백50만원, 사업기간은 5년으로 잡았다.
<>잠실1단지 =지난 76년 건립된 이 아파트는 8,10,13,15평형으로 구성돼
있다.
대지지분은 8.6~17.3평이고 매매가격은 9천5백만원(8평)부터 2억1천만원(15
평형)까지로 평당 1천2백만원선이다.
8평형을 구입해 33평형 아파트를 배정받을때 들어가는 총비용을 계산해보자.
총비용은 아파트 구입비용에 추가부담금과 금융비용을 합친 금액이다.
8평형의 매매가는 9천5백만원.
무상지분율은 11.18평이므로 추가부담금은 1억4천1백만원.
입주때까지 금융비용은 4천4백만원이다.
따라서 총 투자금액은 2억8천만원이다.
5년후 33평형 아파트에 입주하는데 모두 2억8천만원이 들어가는 셈이다.
현재 잠실일대 주요 아파트의 33평형 시세는 2억1천만~2억6천만원선이다.
올림픽선수촌과 훼밀리아파트가 2억6천만원으로 가장 높고 미성 2억2천만원,
진주.장미 2억1천만원, 극동 2억원 순이다.
이들 아파트값이 5년동안 변동이 없다고 가정할 경우엔 큰 폭의 시세차익은
기대하기 힘들다는 결론이 나온다.
그러나 물가상승률 등을 고려, 아파트값이 향후 5년동안 매년 5%씩 상승한
다고 가정할 경우 올림픽선수촌과 훼밀리와 비교해 최고 6천만원정도 차익이
발생한다.
5년이후 잠실1단지 아파트값이 어떻게 형성되는가에 따라 투자수익성이
결정되는 셈이다.
<>도곡 주공 =13평형(대지지분 19.08평)의 매매가는 2억원, 전세가는 3천만
원이다.
매매가에서 전세금을 뺀 금액을 기준으로 산정한 금융비용은 9천3백80만원
이다.
추가부담금은 33평형의 경우 5천2백95만원, 45평형은 1억7천6백만원이다.
따라서 총투자비는 33평형이 3억4천6백여만원, 45평형이 4억7천만원이다.
기존 아파트 매매가가 워낙 높아 금융비용과 투자부담이 많은 편이다.
그러나 입지여건이 뛰어난데다 향후 아파트 가격이 오른다면 입주후 총
투자비보다 높은 수준에서 가격이 형성될 수도 있다.
< 유대형 기자 yoodh@ >
[ 저밀도지구 재건축 추진현황 ]
서울시는 잠실, 청담.도곡, 반포, 암사.명일, 화곡 등 5개지구의 재건축
사업 기본계획안을 오는 6월말에 발표할 예정이다.
그로부터 30일간 공람 및 고시절차를 거쳐 최종안이 확정된다.
이후 지구별로 조합설립인가-안전진단-실시설계-사업계획승인 절차를 거쳐
재건축에 착수하게 된다.
따라서 빠르면 오는 연말께부터 이주가 시작되고 2000년 상반기에 착공할
수 있을 것으로 보인다.
5개 저밀도지구 아파트는 잠실 2만1천2백50가구, 암사.명일 4천4백가구,
반포 9천1백43가구, 청담.도곡 8천9백50가구, 화곡 5천1백98가구 등이다.
현재 사업추진이 빠른 곳은 잠실 주공1단지, 잠실 주공2단지, 도곡 주공,
반포 주공, 강서구 화곡동 주공시범단지 등이다.
5개지구 20개단지 가운데 시공업체가 선정된 곳은 모두 13곳이다.
< 유대형 기자 yoodh@ >
( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 5일자 ).
얼마나 될까.
서울시의 개발기본계획 발표(6월말 예정)를 앞두고 저밀도지구 아파트에
대한 관심이 높아지고 있다.
잠실 등 일부 아파트값은 평당 1천만원을 웃돌아 이미 IMF체제 이전수준에
근접했다.
지나친 기대로 아파트값에 거품이 끼었다는 지적이 있는 반면 투자가치가
아직 충분하다는 반론도 만만찮다.
사업추진속도가 빠른 잠실 1단지와 도곡주공 아파트를 예로 들어 투자수익
성을 분석해 본다.
<>예상수익성 분석
용적률은 서울시가 발표한 기본용적률인 2백70%에 15%의 인센티브를 합친
2백85%에서 공공시설 용지를 뺀 2백50%로 가정했다.
무상지분율은 대지지분의 1백30%로 예상했고 추가부담금의 산출기준인 평당
분양가는 6백50만원, 사업기간은 5년으로 잡았다.
<>잠실1단지 =지난 76년 건립된 이 아파트는 8,10,13,15평형으로 구성돼
있다.
대지지분은 8.6~17.3평이고 매매가격은 9천5백만원(8평)부터 2억1천만원(15
평형)까지로 평당 1천2백만원선이다.
8평형을 구입해 33평형 아파트를 배정받을때 들어가는 총비용을 계산해보자.
총비용은 아파트 구입비용에 추가부담금과 금융비용을 합친 금액이다.
8평형의 매매가는 9천5백만원.
무상지분율은 11.18평이므로 추가부담금은 1억4천1백만원.
입주때까지 금융비용은 4천4백만원이다.
따라서 총 투자금액은 2억8천만원이다.
5년후 33평형 아파트에 입주하는데 모두 2억8천만원이 들어가는 셈이다.
현재 잠실일대 주요 아파트의 33평형 시세는 2억1천만~2억6천만원선이다.
올림픽선수촌과 훼밀리아파트가 2억6천만원으로 가장 높고 미성 2억2천만원,
진주.장미 2억1천만원, 극동 2억원 순이다.
이들 아파트값이 5년동안 변동이 없다고 가정할 경우엔 큰 폭의 시세차익은
기대하기 힘들다는 결론이 나온다.
그러나 물가상승률 등을 고려, 아파트값이 향후 5년동안 매년 5%씩 상승한
다고 가정할 경우 올림픽선수촌과 훼밀리와 비교해 최고 6천만원정도 차익이
발생한다.
5년이후 잠실1단지 아파트값이 어떻게 형성되는가에 따라 투자수익성이
결정되는 셈이다.
<>도곡 주공 =13평형(대지지분 19.08평)의 매매가는 2억원, 전세가는 3천만
원이다.
매매가에서 전세금을 뺀 금액을 기준으로 산정한 금융비용은 9천3백80만원
이다.
추가부담금은 33평형의 경우 5천2백95만원, 45평형은 1억7천6백만원이다.
따라서 총투자비는 33평형이 3억4천6백여만원, 45평형이 4억7천만원이다.
기존 아파트 매매가가 워낙 높아 금융비용과 투자부담이 많은 편이다.
그러나 입지여건이 뛰어난데다 향후 아파트 가격이 오른다면 입주후 총
투자비보다 높은 수준에서 가격이 형성될 수도 있다.
< 유대형 기자 yoodh@ >
[ 저밀도지구 재건축 추진현황 ]
서울시는 잠실, 청담.도곡, 반포, 암사.명일, 화곡 등 5개지구의 재건축
사업 기본계획안을 오는 6월말에 발표할 예정이다.
그로부터 30일간 공람 및 고시절차를 거쳐 최종안이 확정된다.
이후 지구별로 조합설립인가-안전진단-실시설계-사업계획승인 절차를 거쳐
재건축에 착수하게 된다.
따라서 빠르면 오는 연말께부터 이주가 시작되고 2000년 상반기에 착공할
수 있을 것으로 보인다.
5개 저밀도지구 아파트는 잠실 2만1천2백50가구, 암사.명일 4천4백가구,
반포 9천1백43가구, 청담.도곡 8천9백50가구, 화곡 5천1백98가구 등이다.
현재 사업추진이 빠른 곳은 잠실 주공1단지, 잠실 주공2단지, 도곡 주공,
반포 주공, 강서구 화곡동 주공시범단지 등이다.
5개지구 20개단지 가운데 시공업체가 선정된 곳은 모두 13곳이다.
< 유대형 기자 yoodh@ >
( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 5일자 ).
