5천만원 안팎의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다.

IMF체제이후 부동산 가격이 폭락한데다, 경매.공매 물건이 크게 늘어나고
법과 제도의 변경 등 시장상황이 크게 변해 5천만원으로도 부동산 투자가
가능해졌다.

5천만원으로 은행금리 이상의 수익을 올릴 수 있는 부동산 아이템으로는
소형아파트 경매물건과 18평이하 토지개발을 들 수 있다.

<>소형 아파트 경매

부동산 투자의 기본인 안정성과 환금성이 돋보인다.

전문가들은 5천만원 안팎의 소액으로 소형 아파트를 사는 방법으로 두가지를
추천한다.

하나는 전세를 안고 사는 것.

다른 하나는 경매를 통해 구입하는 것이다.

그러나 전세를 끼고 사는 경우는 은행이자나 물가이상으로 집값이 올라야
한다는 부담이 있다.

반면 경매를 통해 구입하면 시세보다 20~30%가량 싼 값에 구입할 수 있어
당장 시세차익을 볼 수 있으며 세금부담도 상대적으로 가볍다.

대형 아파트는 시세와 낙찰가간에 별차이가 없지만 소형은 아직도 시세의
60~70%에서 낙찰가격이 형성되고 있다.

소형 아파트를 경매로 사려할 때는 가능한 재건축 아파트를 공략하는 게
유리하다.

재건축 대상 소형주택의 경우 감정가와 시세간 차이가 크기 때문에 그만큼
높은 시세차익을 올릴 수 있다.

재건축 대상 아파트는 대지지분이 클수록 좋다.

아파트 면적에서 토지지분이 차지하는 비율이 높을수록 재건축 사업이
추진되고 난 후 큰 평형의 아파트를 배정받을 수 있기 때문이다.

<>자투리땅 개발

얼마전까지만 해도 건물을 짓는다는 것 자체가 고역이었다.

수익성이 불투명한데다,토지도 일정 크기 이상이 돼야하는등 건축법이
까다로웠기 때문이다.

그러나 최근 건축법이 개정되면서 주거지역의 경우 18평이하의 땅에도
건축행위가 가능해져 소액투자의 길이 열렸다.

더구나 다가구주택도 다세대와 같이 개별등기를 할 수 있게 바뀌어 자투리땅
개발 방법이 더욱 다양해졌다.

주차장법으로 인해 덩치가 큰 다가구의 경우 주차장을 지어야하지만 연면적
50평미만의 소형 건물은 주차장을 설치할 필요가 없게 됐다.

자투리땅 개발이 수익성이 높을 것으로 기대되는 것은 땅값이 저렴해서다.

자투리땅의 경우 이제까지 적절한 사용방안이 없고 거래사례도 흔치 않아
땅값이 거의 매겨져있지 않은 게 현실.

일반 대지 값의 60% 수준이면 구입이 가능하다.

자투리 땅을 개발하는 한 요령을 소개한다.

17평짜리 자투리땅을 연면적 30평 크기의 원룸식 다가구(6가구)로 짓는
경우를 예로 들어보자.

땅값을 일반대지의 60%선인 평당 2백50만원씩 4천2백50만원으로 환산하고,
건축비를 평당 1백90만원으로 책정하면 총 9천9백50만원이다.

여기에다 등록세(땅값의 3%)교육세(등록세의 20%) 취득세(땅값의 2%)등
각종 세금과 설계및 감리비용등을 감안하면 대략 1억5백62만원의 자금이
소요된다.

따라서 시공자가 책임지고 임차인을 받아들여 공사비를 빼내가는 식으로
건축계약을 해야 한다.

이렇게 하면 총 투자비에서 건축비 5천7백만원을 뺀 4천8백62만원으로
자투리땅 개발사업을 벌일 수 있다는 결론이 가능해진다.

이같은 시공계약은 단독주택이나 소형 상가주택을 전문으로 짓는 속칭
"집장사"들이 시공을 맡을 때 흔히 하는 계약방식이며 임차조건은 월세를
택하는게 수익성이 높다.

< 방형국 기자 bigjob@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 7일자 ).