"선순위 임차인이 있는 경매물건이 오히려 유리하다"

일반적으로 투자자들은 선순위 임차인(최선순위 근저당일자보다 전입신고가
빠른 임차인)이 있는 경매부동산을 꺼린다.

낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 물어줘야 하기 때문이다.

따라서 이런 물건들은 보통 4~5회 유찰되는게 보통이다.

그러나 전문가들은 선순위 임차인이 있는 물건이 되레 투자수익이 높고
안전하다고 강조한다.

<>가격이 싸다=오는 8일 서울본원 경매2계에서 입찰되는 동작구 본동
신동아아파트 40평형(사건번호 97-47485)을 예로 들어보자.

감정평가액이 2억원인 이 아파트는 그동안 5차례 유찰돼 최저입찰가가
6천5백53만원까지 떨어졌다.

최초 근저당권(97.1.24) 설정일보다 빠른 8천5백만원짜리 세입자(93년
전입신고)가 있어서다.

이번 입찰에서 선순위 권리를 떠앉고 최저입찰가를 써내면 총투자액은
1억5천53만원.

이 아파트의 급매시세인 1억8천만원보다 3천만원, 선순위 세입자가 없는
경매물건의 낙찰가(1억6천만원)보다 1천만원 정도 싸다.

<>세금에서도 돈을 번다=선순위 임차인이 없을 경우 이 아파트의 낙찰가는
통상 1억6천만원선이다.

이때 경락자가 납부해야 하는 세금은 낙찰가의 6.6%인 1천56만원.

그러나 선순위 임차인이 있을때 최저낙찰가로 경락받으면 세금은
4백32만원에 불과하다.

낙찰금액을 기준으로 세금이 부과되기 때문이다.

정상물건보다 세금에서만 무려 6백24만원의 차액을 얻을 수 있다.

<>명도처리가 쉽다=낙찰후 보증금을 물어주면 임차인이 바로 이사가기
때문에 정상물건보다 명도가 깔끔하다.

또 추가 이사비용도 들지 않고 아파트 관리비가 연체되는 경우도 드물다.

<>주의점=인수해야 할 권리를 떠 앉고도 이익이 날만큼 가격이 떨어지기를
기다렸다 응찰하는게 좋다.

응찰시점은 인수금액을 합쳐 주변시세의 85%선이 적당하다.

그러나 최초 근저당설정일 이전에 가등기 가처분 예고등기 등 소유권에
변화를 줄 수 있는 권리가 있으면 인수해선 곤란하다.

낙찰을 받더라도 재산권을 행사하는데 많은 제약이 따라 피하는게
바람직하다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 7일자 ).