27일부터 시행되는 주택건설촉진법 시행령 개정안은 그동안 투기방지를
위해 엄격히 규제했던 아파트 당첨권 전매제도를 대폭 완화해 침체에 빠진
부동산거래를 활성화하자는데 초점을 맞추고 있다.
개정된 주요 내용을 문답으로 살펴본다.
문) 잔금을 낸 아파트도 전매할 수 있는지.
답) 전매 자체는 허용된다.
하지만 등기를 하고 시장.군수.구청장의 전매동의를 받아야 하기 때문에
취득.등록세를 물어야 한다.
대신 전매제한기간내에도 다른 사람에게 팔 수 있기 때문에 전매제한
규정이 사실상 폐지됐다고 보면 된다.
문) 중도금을 선납한 경우는.
답) 수도권의 경우 중도금 2회차 납입일이 경과되지 않은 경우엔 전매가
불가능하다.
문) 선납방식으로 잔금까지 돈을 다 낸 경우는.
답) 자기앞으로 등기를 하고 난후 관할 지방자치단체장의 동의를 얻으면
가능하다.
잔금을 내면 등기의무가 발생하기 때문이다.
문) 중도금을 체납했다면.
답) 수도권 지역은 중도금 2회이상 납부후 체납한 경우는 관계없고 중도금
을 모두 체납했다면 일단 2회분치만 내면 전매가 허용된다.
문) 분양받은 아파트가 입주중이지만 대출을 받지 못해 잔금을 못내고
있다.
이런 경우에도 분양권을 전매할 수 있는지.
답) 가능하다.
이번에 개정되는 주촉법 시행령에 전매가능 조건으로 잔금 납부가 어려운
경우가 포함되기 때문이다.
따라서 분양받은 아파트가 완공돼 입주가 진행중이더라도 잔금만 내지
않으면 분양권을 제3자에게 팔 수 있다.
문) 분양받은 금액보다 비싸게 다른 사람에게 전매하는 경우 양도소득세를
내야 하나.
답) 물론이다.
소득세법(94조)이 분양권 전매에 따른 양도차액도 양도소득세 부과대상으로
규정하고 있기 때문이다.
세율은 분양권 소유기간이 2년 미만일 경우 과세표준의 50%, 2년이상인
경우 30~50%다.
문) 이미 분양권을 전매했다면 어떻게 되는지.
답) 가계약 상태로 당첨권을 전매했으면 문제가 없다.
이번 시행일(27일)이후 시장 군수 구청장의 허가를 얻어 정식으로 명의를
변경하면 된다.
문) 미분양된 주택으로서 중도금을 1회만 내도록 한 경우에도 전매가
되는지.
답) 허용된다.
미분양 해소를 위해 할인혜택을 주는 대신 중도금을 1번만 납부하도록
했다면 중도금을 전부 납부한 것으로 볼 수 있기 때문이다.
문) 전매절차는.
답) 시청이나 군청,구청에 가면 전매동의 신청서가 있다.
부도 실직 감봉 소득감소 봉급체불 자녀취학 질병치료 등에 대한 증빙서류
를 첨부해 지자체장에게 제출하면 된다.
시장 등은 접수후 15일안에 동의여부를 결정해 신청인에게 통보해 준다.
그러면 동의신청서를 건설회사에 제출하고 주택공급계약서상 명의를
변경한뒤 시.군.구청의 지적과에서 주택공급계약서 또는 매매계약서 검인을
신청하면 전매절차가 끝난다.
문) 조합주택, 재건축아파트도 전매가 가능한지.
답) 가능하다.
다만 조합원자격 요건을 갖춘 자에게만 가능하다.
직장.지역주택조합의 경우 당해 지역에 살고 있는 무주택세대주에 한해
전매할 수 있다.
문) 임대주택은.
답) 불가능하다.
임대주택은 임대주택법 적용을 받기 때문에 이번 주촉법 개정과는 무관하다.
양도사유가 발생한 경우 사업자에게 반납하는 것이 원칙이다.
< 송진흡 기자 jinhup@ >
-----------------------------------------------------------------------
[ 전매 절차도 ]
1. 아파트 당첨
2. 분양계약 체결 : . 수도권 이외지역 전매 가능
3. 중도금 2회 납입 : . 수도권 : 전매가능
-중도금이 1회뿐인 대한주택공사 아파트 등은 1회
납부후 전매가능
-재건축조합원 등 중도금을 납부하지 아니하는
경우(중도금을 선납한 경우 포함)에는 당해 주택중
일반분양된 주택의 2회 중도금 납부개시일 이후
전매 가능
4. 전매동의 신청 : . 신청장소
-사업주체가 등록업자, 조합인 경우 :
시,군,구 주택과
-사업주체가 주택공사, 지방공사인 경우 :
해당공사 판매과
5. 금융기관 협의 : . 사업주체의 알선 또는 분양자가 개인적 대출 받은
경우(사업주체가 대출 받은 국민주택 기금은 제외)
6. 전매동의 통지
7. 분양권 매매 : . 양도자가 양수자를 선정하여 계약체결
8. 계약서 검인 : . 검인장소 : 시,군,구 지적과
9. 분양계약서 명의 변경 : . 사업주체는 분양계약서 이면에 매입자를
기재하거나 권리의무 승계계약서를 첨부하여
명의변경 흐름을 알수 있도록 기록유지
10. 대출금 명의변경 : . 대출금융기관에 신청
11. 준공완료 및 보존등기
12. 소유권 이전등기
** 분양계약서 명의변경후 계약서 검인은 가능함.
( 한 국 경 제 신 문 1998년 8월 26일자 ).
위해 엄격히 규제했던 아파트 당첨권 전매제도를 대폭 완화해 침체에 빠진
부동산거래를 활성화하자는데 초점을 맞추고 있다.
개정된 주요 내용을 문답으로 살펴본다.
문) 잔금을 낸 아파트도 전매할 수 있는지.
답) 전매 자체는 허용된다.
하지만 등기를 하고 시장.군수.구청장의 전매동의를 받아야 하기 때문에
취득.등록세를 물어야 한다.
대신 전매제한기간내에도 다른 사람에게 팔 수 있기 때문에 전매제한
규정이 사실상 폐지됐다고 보면 된다.
문) 중도금을 선납한 경우는.
답) 수도권의 경우 중도금 2회차 납입일이 경과되지 않은 경우엔 전매가
불가능하다.
문) 선납방식으로 잔금까지 돈을 다 낸 경우는.
답) 자기앞으로 등기를 하고 난후 관할 지방자치단체장의 동의를 얻으면
가능하다.
잔금을 내면 등기의무가 발생하기 때문이다.
문) 중도금을 체납했다면.
답) 수도권 지역은 중도금 2회이상 납부후 체납한 경우는 관계없고 중도금
을 모두 체납했다면 일단 2회분치만 내면 전매가 허용된다.
문) 분양받은 아파트가 입주중이지만 대출을 받지 못해 잔금을 못내고
있다.
이런 경우에도 분양권을 전매할 수 있는지.
답) 가능하다.
이번에 개정되는 주촉법 시행령에 전매가능 조건으로 잔금 납부가 어려운
경우가 포함되기 때문이다.
따라서 분양받은 아파트가 완공돼 입주가 진행중이더라도 잔금만 내지
않으면 분양권을 제3자에게 팔 수 있다.
문) 분양받은 금액보다 비싸게 다른 사람에게 전매하는 경우 양도소득세를
내야 하나.
답) 물론이다.
소득세법(94조)이 분양권 전매에 따른 양도차액도 양도소득세 부과대상으로
규정하고 있기 때문이다.
세율은 분양권 소유기간이 2년 미만일 경우 과세표준의 50%, 2년이상인
경우 30~50%다.
문) 이미 분양권을 전매했다면 어떻게 되는지.
답) 가계약 상태로 당첨권을 전매했으면 문제가 없다.
이번 시행일(27일)이후 시장 군수 구청장의 허가를 얻어 정식으로 명의를
변경하면 된다.
문) 미분양된 주택으로서 중도금을 1회만 내도록 한 경우에도 전매가
되는지.
답) 허용된다.
미분양 해소를 위해 할인혜택을 주는 대신 중도금을 1번만 납부하도록
했다면 중도금을 전부 납부한 것으로 볼 수 있기 때문이다.
문) 전매절차는.
답) 시청이나 군청,구청에 가면 전매동의 신청서가 있다.
부도 실직 감봉 소득감소 봉급체불 자녀취학 질병치료 등에 대한 증빙서류
를 첨부해 지자체장에게 제출하면 된다.
시장 등은 접수후 15일안에 동의여부를 결정해 신청인에게 통보해 준다.
그러면 동의신청서를 건설회사에 제출하고 주택공급계약서상 명의를
변경한뒤 시.군.구청의 지적과에서 주택공급계약서 또는 매매계약서 검인을
신청하면 전매절차가 끝난다.
문) 조합주택, 재건축아파트도 전매가 가능한지.
답) 가능하다.
다만 조합원자격 요건을 갖춘 자에게만 가능하다.
직장.지역주택조합의 경우 당해 지역에 살고 있는 무주택세대주에 한해
전매할 수 있다.
문) 임대주택은.
답) 불가능하다.
임대주택은 임대주택법 적용을 받기 때문에 이번 주촉법 개정과는 무관하다.
양도사유가 발생한 경우 사업자에게 반납하는 것이 원칙이다.
< 송진흡 기자 jinhup@ >
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[ 전매 절차도 ]
1. 아파트 당첨
2. 분양계약 체결 : . 수도권 이외지역 전매 가능
3. 중도금 2회 납입 : . 수도권 : 전매가능
-중도금이 1회뿐인 대한주택공사 아파트 등은 1회
납부후 전매가능
-재건축조합원 등 중도금을 납부하지 아니하는
경우(중도금을 선납한 경우 포함)에는 당해 주택중
일반분양된 주택의 2회 중도금 납부개시일 이후
전매 가능
4. 전매동의 신청 : . 신청장소
-사업주체가 등록업자, 조합인 경우 :
시,군,구 주택과
-사업주체가 주택공사, 지방공사인 경우 :
해당공사 판매과
5. 금융기관 협의 : . 사업주체의 알선 또는 분양자가 개인적 대출 받은
경우(사업주체가 대출 받은 국민주택 기금은 제외)
6. 전매동의 통지
7. 분양권 매매 : . 양도자가 양수자를 선정하여 계약체결
8. 계약서 검인 : . 검인장소 : 시,군,구 지적과
9. 분양계약서 명의 변경 : . 사업주체는 분양계약서 이면에 매입자를
기재하거나 권리의무 승계계약서를 첨부하여
명의변경 흐름을 알수 있도록 기록유지
10. 대출금 명의변경 : . 대출금융기관에 신청
11. 준공완료 및 보존등기
12. 소유권 이전등기
** 분양계약서 명의변경후 계약서 검인은 가능함.
( 한 국 경 제 신 문 1998년 8월 26일자 ).
