우리나라의 금융기관은 단기로 자금을 조달해 장기로 주택자금을
대출해 왔다.

이에따라 주택금융은 규모의 저위성과 기간 불일치라는 문제를 안고
있다.

주택금융의 지원대상이 중저소득층 및 신규주택에 국한되고 있으며
지원액도 주택가격의 20%에 불과해 선진국들의 70~80% 수준에 훨씬 미치지
못하고 있다.

이를 해결하는 방법은 주택저당채권유동화(이하 유동화)제도를 운용하는
것이다.

그러면 유동화제도를 어떻게 운용할 것인가.

유동화제도 운용시 여러가지 법적.제도적및 경제적 장애요인이 있다.

이중 핵심요소는 전자의 경우 저당권의 이전과 주택저당채권의 안정성이며
후자의 경우 채권시장의 발전정도와 유동화 운용의 경제적 실효성이다.

저당권및 주택저당채권과 관련된 문제는 신탁기능으로 해결이 가능하다.

MBS 투자자 변경시 저당권의 이전에 따른 등기비용을 절감하고 절차를
간소화하기 위해 금융기관은 저당권을 신탁해야 하며 MBS의 이중발행에
대비, 투자의 안정성을 높이기 위해 금융기관은 주택저당채권을 신탁해야
한다.

또한 경제적 여건과 관련된 문제는 자본시장의 발전및 유동화중개기관
(이하 중개기관)설립으로 해결될수 있다.

외국인 투자자를 적극적으로 유치해 채권시장의 발전을 도모해야 하며
중개기관의 설립으로 발행비용과 자금조달 비용을 절감, 투자호응도가
높은 MBS를 개발해야 한다.

이런 여건을 고려해 유동화제도의 운용방식을 제시하면 다음과 같다.

주택수요자(채무자)는 금융기관으로부터 주택자금을 대출받는다.

금융기관은 주택에 대한 저당권을 확보하고 주택저당채권을 취득하며
이때 금융기관은 채무이행을 보장받기 위해 등기상의 소유자가 진정한
주택소유자가 아닐 경우에 대비해 권원보험, 주택훼손에 대비한 재난보험,
채무자의 상환능력 저하에 대비한 저당대출보험을 부보하도록 한다.

특히 권원보험과 재난보험의 부보는 반드시 필요하다.

금융기관은 저당권을 신탁하고 주택저당채권을 중개기관에 매각해
신규주택자금을 조성한다.

중개기관은 매입한 주택저당채권을 신탁하고 주택저당채권을 담보로
MBS를 발행힌다.

중개기관은 MBS에 원리금 적시지급보증을 해 증권회사를 통해 투자자에게
매각, 금융기관의 주택자금을 공급하는 역할을 담당한다.

중개기관은 외국인 투자자를 유치하기 위해 제도 운용 초기엔 여러 위험을
집중적으로 부담할 필요가 있다.

특히 국내 채권시장의 미비와 금융기법 축적의 부족으로 초기에는 채권
형태의 MBS를 발행할 필요가 있다.

이제 유동화제도의 조기운용을 위해 중개기관이 속히 설립되어야 한다.

중개기관의 설립시 다음의 요소를 고려해야 한다.

첫째 중개기관은 높은 신인도를 유지해야 하며 이를 위해 정부가
중개기관에 명시적 또는 묵시적 공신력을 부여해야 한다.

이것은 중요하다.

왜냐하면 신인도는 바로 자금조달의 규모및 비용을 결정하기 때문이다.

둘째 공신력을 갖고 있더라도 자본금 마련및 금융기법의 한계를 극복하기
위해 중개기관은 외국투자기관과의 합작이 유리한 민간기업으로 운영돼야
한다.

합작은 자본금 증대 뿐만 아니라 정말로 중요한 요소인 기술이전, 즉
금융기법의 이전및 체화를 확산시킨다.

현 실정에서 외국인 투자가 절실하지만 환율 불안정및 외국인의 국내
주택시장 정보부재로 금리우위를 가진 MBS의 판매를 낙관할 수 없다.

이때 외국투자기관의 고도의 금융기법을 이용하여 외국인 투자자들이
선호하는 MBS를 판매할 수 있다.

김상열 <주택산업연구원 책임연구원> khi1@unitel.co.kr

( 한 국 경 제 신 문 1998년 6월 1일자 ).