1가구가 1주택을 보유하다가 양도하면 양도소득세를 내지 않으나 2주택이상
을 보유하다가 양도하면 양도소득세를 내야 한다.

그런데 1개 주택이라고 하더라도 그 규모가 대형이어서 그 값이 소형주택의
몇십배에 달할 수도 있다.

이런 경우 대형주택 1채의 양도에 대해서는 1가구 1주택이라 하여 과세하지
않고 소형주택이라도 2채이상 가졌다고 하여 과세한다면 형평에 맞지 않을
것이다.

이러한 점을 감안하여 세법에서는 일정규모 이상의 주택에 대하여는 비록
1가구 1주택이라 하더라도 양도소득세를 내도록 하고 있다.

그런데 흔히 고급주택에 해당하면 전체 양도차익에 대해 무조건 양도소득세
를 내야 하는 것으로 오해하는 경우가 있다.

그러나 실제로는 고급주택의 양도라 하더라도 양도가액(일반적으로 기준싯가
기준)이 5억원을 넘는 경우 5억원초과 부분의 양도차익에 대해서만 세금을
계산해 내는 것이다.

예컨대 4억원에 취득한 고급주택의 양도가액이 8억원인 경우 양도차익은
다음과 같이 계산된다.

<> 고급주택의 양도차익 =주택전체의 양도차익x(양도가액-5억원)/양도가액
이다.

따라서 양도차익-(8억원-4억원)x(8억원-5억원)/8억원=1억5천만원이다.

즉 양도차익 4억원중에서 1억5천만원만 과세대상이 되는 것이다.

양도소득세 과세대상이 되는 고급주택의 범위를 구체적으로 살펴보면
다음과 같다.

첫째 단독주택인 경우에는 <1>양도가액이 5억원을 초과하고 <2>지방세법상
취득세 싯가표준액이 2천만원 이상이고 <3>주택의 연면적이 80평(2백64평방m)
이상이거나 주택부수토지의 연면적이 1백50평(4백95평방m)이상이어야 한다.

즉 이 세가지 요건을 모두 갖추어야 고급주택으로 보는 것이다.

일반적으로 양도소득세는 기준싯가에 의해 계산하므로 양도가액 5억원초과
여부도 실지가액이 아니고 기준싯가로 판단한다.

싯가표준액이란 취득세나 등록세 등의 지방세를 부과할때 기준이 되는
금액으로 아파트 기준싯가나 공시지가보다 상당히 낮게 책정되어 있다.

그리고 주택의 연면적에는 주거전용으로 사용되는 지하실 면적도 포함된다.

둘째 아파트 등 공동주택인 경우에는 <1>양도가액이 5억원을 초과하고
<2>주택의 전용면적이 50평(1백65평방m) 이상이어야 한다.

단독주택에 비해 요건이 간단하다.

이때에도 주택의 전용면적에는 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적이
포함된다.

공동주택의 범위에는 아파트 빌라뿐 아니라 다세대주택및 다가구주택도
포함된다.

다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당하나 세법에서는 공동주택으로
본다.

다만 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게
양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 단독주택으로 본다.

셋째 주택내부에 엘리베이터나 에스컬레이터가 설치되어 있거나 또는 20평
(67평방m) 이상의 수영장이 설치되어 있는 경우에는 무조건 고급주택으로
본다.

< 도움말 : 남시환 세무회계사 > * 508-0052

(한국경제신문 1997년 11월 3일자).