재개발투자수익성이 급격히 떨어지고 있다.

이는 재개발구역 용적률이 대폭 낮아져 일반분양분이 줄어들고 택지비
평가액은 상승, 조합원들의 분양가차액 부담이 늘어나고 있는 반면 지분
가격에는 거품이 잔뜩 끼어 있어 사실상 재개발투자 이점이 사라지는데
따른 것이다.

올들어 서울시로부터 새로 구역지정을 받은 재개발구역은 2백~2백55%정도의
낮은 용적률을 적용받아 그대로 사업을 추진할 경우 일반분양분이 절반이상
감소, 조합원들의 부담이 크게 늘어날 전망이다.

게다가 다음달 분양을 앞두고 있는 성동구일대 재개발구역의 분양가격이
택지비상승(상반기 대비 37%상승)의 영향으로 큰폭으로 오를 수밖에 없는
것도 조합원들의 추가부담을 더욱 늘어나게 하는 요인으로 작용하고 있다.

그러나 이처럼 재개발투자여건이 악화돼 투자수익이 사라지고 있음에도
불구, 지분가격은 좀처럼 내릴 기미를 보이지 않고 있다.

<> 용적률 하향 조정

서울시는 앞으로 구릉지 재개발구역은 2백%, 그외 구역은 2백50%의
용적률을 적용한다는 것을 내부방침으로 정해놓고 있어 일부 재개발구역은
사업추진 자체가 불투명해질 것으로 보인다.

특히 구릉에 위치, 2백%의 용적률을 적용받아 일반분양분을 거의 건립할
수 없게 된 구릉재개발구역은 이같은 어려움이 더욱 심해질 것으로 보인다.

서울 동작구 상도4구역은 최근 용적률 2백%를 전제로 구역지정을 받았으나
사업추진이 크게 어려워지고 있다.

당초 4천14가구의 대규모 아파트단지로 계획했던 재개발사업이 용적률
2백%를 적용할 경우 겨우 2천가구가 넘는 단지밖에 건립할 수 없기 때문이다.

이 경우 세입자와 조합원등 2천명에게 아파트를 배정하고 나면 일반분양분
이 거의 없어 시공사에 줄 건축비뿐만 아니라 조합원이 배정받는 아파트에
입주하기 위한 부담도 커져 예전같은 재개발프리미엄은 전혀 기대할 수 없게
된다.

이밖에 2백% 용적률을 허용받은 성동구 금호12구역, 2백50~2백55%의
용적률 적용이 결정된 강북구 길음동일대 재개발구역 등도 크게 늘어나게
될 조합원들의 부담때문에 사업추진이 지연되는 등 용적률 하향조정에 따른
후유증이 확산되고 있다.


<> 택지비평가액 및 분양가 상승

다음달 서울시 동시분양을 통해 공급될 서울 성동구 금호6,8구역의 평당
택지비평가액이 상반기에 분양된 인근 구역과 비교해 37%가량이나 오른 평당
7백만원선을 넘어섰다.

이에따라 이 아파트 분양가는 33평형이 1억7천만원, 43평형 2억1천~2억3천
만원으로 대폭 인상됐다.

인근 재개발구역 43평형의 상반기중 분양가가 1억7천만원이었다는 점을
감안할 때 분양가가 크게 오른 셈이다.

분양가 상승의 요인인 택지비평가액이 이처럼 오르는 것은 1년여전에
감정평가된 택지비를 분양을 앞둔 시점에서 새로 감정해 평가액이 상승했기
때문이다.

<> 지분가격

올들어 용적률이 2백%선으로 하향 적용된 구역의 경우 지분거래가 끊긴
상태이나 가격은 보합세를 보이고 있다.

그러나 빠르면 다음달부터는 지분가격이 큰폭으로 떨어질 전망이다.

재개발사상 최소 용적률을 적용받게 될 상도4구역, 금호12구역의 지분
가격은 평당 5백만~6백만원선이다.

이 가격은 3백%이상의 용적률을 기준으로 형성된 것이다.

이번 용적률 하향조정으로 수요자들의 발길이 끊기면서 다음달부터 싼
매물이 시장에 쏟아져 나올 것으로 전망된다.

또 다음달 분양을 앞두고 있는 금호6,8구역도 재산평가액과 분양가격이
확정돼 재개발프리미엄이 붙은 가격에 매물이 나와있으나 조합원이 추가
부담해야 할 자금을 감안하면 지분가격이 높은 수준이다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1997년 10월 15일자).