지난 한햇 동안 주택업계는 정부의 주택경기 활성화 대책에도 불구하고
11만여가구에 달하는 미분양과 택지구득난으로 큰 어려움을 겪었다.

이들 두가지 문제는 사실 서로 연관되어 있다.

미분양사태의 원인중 하나는 주택수급사정을 고려하지 않은 택지공급에
있다.

그러나 아직 미분양사태 만큼 택지부족 문제와 택지개발 및 공급상의 제약
문제는 많은 관심을 끌지 못하고 있는 것 같다.

현행법상 택지개발사업의 주체가 될 수 있는 자는 국가 지방자치단체
한국토지공사 대한주택공사 등 공공부문에 국한되어 있다.

형식적으로 "택지개발업무처리지침"에 민.관합동개발을 허용하고 있기는
하지만, 실제로는 사전에 물건도 보지 않고 돈을 미리 내고 기다리는 선수
계약에 불과한 실정이다.

민간업체는 단지의 설계나 시공과정 등에 참여할 수 없고, 사업이 완료된
후 합동개발계약을 맺지 않은 업체에 우선하여 택지를 공급받을 수 있는
정도의 혜택만 볼 수 있기 때문이다.

그런데 왜 택지개발사업은 정부나 공기업이 사업주체가 되는 공영개발
방식으로만 행해져야 하는가.

민간기업이 택지개발사업을 담당하면 더 효율적이지 않겠는가.

민간업자가 아닌 공공기관이 택지개발을 담당해야 한다는 가장 중요한
논거는 개발이익의 환수에 있다고 한다.

즉 택지개발에서 발생하는 이익은 용도지역 변경에서 비롯되는데, 용도
지역변경은 민간의 노력과 무관한 것인 만큼 이에 따른 개발이익은 정부가
환수해야 하고 민간업자가 아닌 정부기관이 택지개발을 담당해야 한다는
것이다.

그러나 민간사업자가 택지개발을 하더라도 개발이익의 50%는 개발부담금으로
정부에 환수되고 있고, 농지전용부담금 등 각종 부담금을 제외하면 민간이
택지개발을 통하여 얻을 수 있는 수익은 3% 수준에 불과한 실정이다.

반면 지자체나 정부투자기관의 경우는 개발부담금 50% 감면 외에 각종
부담금의 감면혜택을 보고 있지만, 이렇게 빠져 나간 개발이익이 국고로
환수되는 것이 아니라 낮은 분양가를 통하여 "프리미엄" 형태로 주택의
최종 당첨자들에게 귀속되고 있다.

그러나 이들 당첨자들은 저소득층으로 볼 수 없다.

계획적인 개발을 위해서도 공영개발이 필요하다고 하지만, 택지개발촉진법이
도시계획법에 우선하고 있기 때문에 택지개발 예정지구의 지정이 기존의
도시계획을 무시한채 이루어지는 경우가 많다.

이런 문제가 공영개발 방식으로 해결되는 것은 아니다.

정부의 민간 주택사업자에 대한 불신도 민간에 의한 택지개발사업의 추진을
방해하는 중요한 요소로 작용하고 있는 것 같다.

즉 민간사업자가 지나치게 "사익추구에 집착"하여 주거환경의 악화나 각종
공공시설의 불충분한 설치등 공익을 위해 해야만 할 일을 소홀히 할지도
모르기 때문에 공영개발 방식이 바람직하다는 것이다.

그러나 그렇게 허술하게 택지개발사업을 했다가 살아남을 수 있는 기업은
없다.

법적인 제재도 따르겠지만 누구보다도 소비자들이 가만 있지 않을 것이다.

민간사업자들 스스로가 자신들의 기업 이미지를 높이기 위해서도 살기좋은
주택단지를 만들고자 노력할 것이다.

공영개발 방식은 택지개발의 주체와 실제 이용자(민간 주택업자)가 다르기
때문에 여러가지 비효율성을 야기시키고 있다.

공영개발로 설치해 놓은 기반시설이 주택건설에 부적합하거나 택지개발사업
의 준공검사를 위해 마무리 해놓은 공사현장을 주택건설을 위해서 다시
파헤치는 경우도 있고 시장상황과 무관한 설계가 이루어지기도 한다.

또 공영개발에 의한 택지의 가격산정은 대개의 경우 조성원가를 기준으로
해서 산정되는데 원가절감 문제에 관한한 공공부문이 민간기업보다 효율적
이지 못하다는 사실은 널리 알려져 있다.

장기적인 주택공급과 관련하여 보다 더 중요한 문제가 있다.

정부가 주택보급률을 100% 달성하겠다는 2005년까지 4백67만호의 주택이
공급되어져야 하며 소요되는 택지는 주택 1호당 택지면적을 51평으로
가정할때 약 2억3천8백만평이라고 한다.

그런데 지난 82~95년까지 14년간 공공부문의 택지개발실적은 연평균
7백45만평이었으며 이같은 추세로 택지공급을 계속할 경우 97~2005년까지는
약 6천7백만평을 공급하게 되는데 이는 전체 소요택지량의 28%에 지나지
않는다.

그렇다면 나머지 72%는 누가 개발해야 할 것인가.

민간사업자, 혹은 민관합동개발 방식을 활용할 수 밖에 없을 것이다.

민영화 규제완화가 소리높여 외쳐지는 오늘날 택지개발사업의 주체를 공공
부문에만 한정시키는 것은 국가경쟁력의 강화를 위해서도 바람직하지 못하다
고 본다.

공공과 민간이 택지개발사업에 있어서 각자 장점을 발휘할수 있는 영역에서
역할분담을 이루도록 하고 경쟁적으로 택지를 개발하도록 함으로써 사업의
효율성을 향상시키는 방향으로 제도개선이 이루어져야 할 것이다.

(한국경제신문 1997년 2월 11일자).