부동산 실명전환으로 양도소득세가 부과될 수 있는 경우는 크게 두가지.

우선 명의신탁 해지를 가장해 소유권을 유상으로 이전하는 사례이다.

즉 부동산 실명제 시행일(95년 6월 30일)이전에 명의신탁 등기를 한 적이
없는데 명의신탁 해지로 위장, 돈을 받고 부동산을 다른 사람에게 넘기는
경우다.

이때는 당연히 양도소득세가 과세될 뿐 아니라 부동산 실명법 위반으로
5년이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금을 받게 된다.

두번째는 실명전환으로 과거 비과세됐던 양도세가 부과되는 경우이다.

구체적인 사례를 통해 알아보자.

-86년 1월 15일에 A주택을 매입해 살던중 B주택을 88년 1월 15일에 다시
사서 타인명의로 명의신탁 등기를 했다.

주택A는 3년이상 보유및 거주를 했기 때문에 비과세 처리됐다.

89년 3월 2일에 C주택을 사서 살다가 92년 3월 5일 팔았고 C주택 역시
1가구1주택으로 세금을 물지 않았다.

92년5월 10일에 D주택을 사서 현재 살고 있는데 명의신탁된 B주택을
유예기간중 실명전환했다면.

"유예기간중 실명전환한 부동산이 1건이므로 그 가액이 5천만원을 넘지
않으면 양도세를 내지 않는다.

그러나 가액이 5천만원을 초과하면 이미 면제받은 A및 C주택에 대해
양도세를 추징당하게 된다.

다만 A주택은 조세시효가 지난해 5월31일로 끝났기 때문에 C주택만
양도세가 추징된다"

-무주택세대가 집한채를 사서 타인에게 명의신탁 등기한 뒤 다른 주택을
매입해 3년이상 살다가 팔아 양도세가 비과세됐다면 먼저 산 집을 실명
전환할 때 양도세는.

"부동산 실명법 시행일 1년이내(95.7.1-96.6.30)에 전환할 경우 먼저 산
집이 5천만원이 안되면 세금은 걱정할 필요가 없다.

그러나 5천만원을 넘는 집(매도시점 91.1.1이후)은 양도시점에 1가구
2주택이 돼 양도세가 추징된다"

-집한채를 소유하고 3년이상 살다가 다른 집을 사서 제3자에게 명의신탁
등기한 뒤 먼저 샀던 집을 91년 5월 팔아 양도세가 비과세됐는데 명의신탁
된 집을 실명전환하면.

"실명전환한 집이 1건에 5천만원이어야 양도세가 없다.

다만 명의신탁 등기한 집을 실제 사들인 날로부터 1년(아파트는 6개월)
이내에 먼저 살던 집을 팔았다면 거주이전을 위한 일시적인 1가구2주택으로
간주돼 양도세가 부과되지 않는다"

-A주택을 소유하고 거주하던중 B주택을 사서 타인명의로 등기하고
1년이상 보유해오고 있다.

B주택을 실명전환할 때 양도세는.

"단지 실명전환한다고 양도세가 부과되는 것은 아니다.

다만 실명전환후 집을 판다면 이때는 어느 집을 팔더라도 양도시점에
1가구2주택이 되므로 특례와 관계없이 양도세 과세대상이 된다.

그러나 남아있는 집을 다른 주택 매도시점부터 3년동안 보유(1가구1주택
비과세요건)하면 그 집을 팔때는 양도세를 물지 않아도 된다"

-집한채를 상속받아 보유한 상태에서 명의신탁 등기한 다른 주택을
실명전환할 경우에는.

"역시 매각할 때라야 양도세 문제가 생긴다.

명의신탁 시점이 상속개시일 이전이라면 상속주택을 먼저 팔 경우
비과세되며 실명전환 주택도 1세대1주택 비과세 요건(3년보유)만 갖추면
세금을 물지 않는다.

그러나 명의신탁 시점이 상속개시 후인 경우엔 먼저 양도하는 주택은
1세대2주택에 해당돼 양도세가 과세된다"

-85년에 타인명의로 집을 등기했는데 명의대여자가 자기 집이라며
법원에 소송을 제기한 탓에 유예기간중 실명전환이 불가능한데.

"이때는 법원의 확정판결일로부터 1년이내에 실명전환등기를 하면 된다.

양도세 문제는 다른 실명전환 경우와 같다"

-1주택(A)을 소유, 3년이상 살던중 94년에 4천5백만원짜리 집(B)을
사서 명의신탁을 한 뒤 A를 팔아 비과세됐다.

그런데 B에 대한 실명전환은 유예기간중엔 도저히 불가능한데.

"유예기간을 넘기면 건수및 가격에 관계없이 과거에 비과세된 부동산에
대해 양도세를 추징한다.

또 실명법에 따라 과징금(부동산값의 30%)과 이행강제금등을 추가로
물게된다"

-실명제전에 외지인에게 땅을 팔았지만 소유권 이전도 안됐고 연락도
안되는데 매도자도 실명법에 저촉되나.

"아니다.

매각한 사람이 교사나 방조없이 장기미등기되는 경우엔 처벌이나
과징금은 없다"

< 박기호 기자 >

(한국경제신문 1996년 6월 5일자).