전원주택에 대한 관심이 높아지면서 공해와 오염에 찌든 도심을 떠나
농촌에서 전원생활을 보내려는 수요가 늘어나고 있다.

그러나 전원주택을 지으려해도 어떻게 사업을 벌여야 할지 몰라 망설이는
사람이 많다.

성공적인 전원주택 투자는 어떻게 해야할까.

우선 전원주택 부지는 기존의 대지보다 준농림지를 선택하는 것이 훨씬
경제적이다.

준농림지값이 대지보다 대개 절반정도 낮은데다 농지전용허가 또는
산림훼손허가를 받아 집을 지어 지목이 대지로 바뀌면 기존 대지수준으로
땅값이 오르기 때문이다.

그야말로 전원주택도 마련하고 땅값이 올라 일석이조효과를 거두는 식이다.

그러나 무턱대고 준농림지를 구입했다가는 낭패보기 십상이다.

우선 구입전 해당 관청의 도시계획과나 농지관리계 산림계등을 찾아 자신이
구입하려는 준농림지가 전용허가를 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

준농림지이더라도 붙어있는 도로의 폭이 2m이하이거나 전원주택건립으로
인해 농업진흥지역안의 농지가 훼손될 우려가 있으면 전용허가를 받기가
수월치 않기 때문이다.

또 시.군등 자치단체별로 건축면적에 따라 농지전용및 산림훼손면적을
서로 다르게 적용하고 있다는 점도 알아둬야할 사항이다.

농지전용은 건물바닥면적의 2.5~5배, 산림훼손은 200~300평 또는 바닥
면적의 5~6배이다.

이와함께 준농림지를 대지로 형질변경하는 과정에는 농지전용 부담금등
비용이 많이 소요된다는 점도 유의해야 한다.

부담금으로는 농지인 경우 전용대상 농지 공시지가의 20%에 해당하는
"농지전용부담금"과 새 농지조성비로 사용되는 "대체농지조성비
(평방m당 논 3,600원, 밭 2,160원)"등을 지불해야 한다.

임야는 "산림전용부담금(공시지가 20%)"과 "대체조림비(평방m당 800원)"
등을 납부하며 이 비용은 당초 준농림지값의 20%가량에 해당한다.

이와함께 부담금에 따르는 각종 공과금과 진입로 개설비등을 포함하면
관련비용은 대략 전체 땅값의 60~70%수준에 도달한다.

바꿔말하면 매입하려는 준농림지의 땅값이 대지의 70%이상이면 차라리
대지를 구입하는 것이 바람직하다는 얘기도 된다.

농지는 전용허가후 2년이내에 사업에 착수하지 않거나 착수한지 1년이상
공사를 중단하면 허가자체가 취소된다.

또 임야는 훼손허가후 1년안에 사업에 착수하지 않거나 착수한뒤 6개월이상
공사를 중단하면 마찬가지로 허가가 취소된다.

이와함께 개발업체가 농지전용이나 산림형질변경 허가를 받아 조성한
전원주택지를 분양받는 것은 투자성에서는 다소 떨어지나 전원생활의 꿈을
비교적 쉽게 이룰 수 있는 방법이다.

수도권에는 양평 광주 용인등을 중심으로 100여곳에 전원주택단지가
조성중이고 이중 절반이상이 양평군에 집중돼있다.

단지분양가는 평당 30만~80만원선.

한강변의 전망좋은 땅은 평당 100만원을 호가, 개인이 직접 땅을 구입하는
것보다 50~60%정도 비싸다.

그러나 개인이 택지구입에 직접 나서면 까다로운 농지전용 산림형질변경의
허가및 건축승인등을 받기가 만만치 않고 적당한 크기의 땅도 구하기
어렵다.

농지는 303평이상이 돼야 법적으로 매매가 가능해 전원주택건립이 적합한
150~200평정도의 땅을 찾기가 어렵다.

지주들이 큰 땅을 잘라 파는 경우는 거의 없기 때문이다.

이에 비해 단지형태는 필지별 규모가 150~250여평으로 다양해 원하는
크기를 쉽게 고를 수 있고 단지가 하나의 동네를 형성하게 돼 외딴 집보다
외롭지 않다.

그러나 개발업체의 대부분이 영세업체들이어서 중간에 부도가 나면
투자금을 회수하기 어렵다는 점을 유의해야 한다.

특히 개인 법인명의로 일괄적으로 농지전용이나 산림형질 변경을 받은
곳은 소유권이전이 최대 걸림돌이다.

농지를 전용받은 경우 단지 전체의 필지별로 주택건축공사가 끝나야
소유권이전이 가능하고 임야일때는 전체 필지 30%이상 집을 지어야 명의를
분양받은 사람앞으로 이전할 수 있다.

예컨대 당초 녹지를 전용해 10가구를 지을 경우 9가구는 완공됐지만 나머지
한가구가 아직 완료되지 않았다면 소유권이전이 되지 않는다.

임야는 30%(3가구)를 초과하면 모두 소유권이전이 가능하다.

이와함께 전원주택은 미국등 외국산 통나무로 지어지고 있어 전원주택을
분양받으려는 사람은 한국목구조협회나 미국대사관내 임산물협회등을 통해
관련업체들의 신용도등에 관한 정보를 얻을 수 있다.

< 방형국기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).