재건축대상 아파트를 고를때 어떤 점을 생각해야할까.

물론 교통이 편리하고 환경이 쾌적한 단지를 골라야겠지만 가급적
많은 이익을 볼수있어야할 것이다.

재건축아파트를 선정할때 주의해야할 점을 10가지로 정리해본다.

첫째 건물면적보다 토지면적에 관심을 가져야한다. 토지면적은
등기부등본상의 토지지분으로 파악할수 있다.

예를 들어 같은 13평형의 아파트라도 토지지분이 15평이면 14평보다
유리하다는 얘기이다.

토지면적이 넓다는 것은 용적률(대지면적에대한 건물연면적비율)이
그만큼 낮다는 의미이다.

따라서 현재의 용적률(일반주거지역의 경우 최고 400%)을 활용하면
그만큼 많은 가구로 재건축할수있어 조합원들로서는 유리하다.

서울시내의 재건축아파트 용적률은 보통 100%에서 120%정도.따라서
100%이하(대지면적이 건물평형보다 넓음)이면 사업성이 좋은편에
속한다.

둘째 같은 단지내에서는 가급적 큰 평형을 구입하는게 유리하다.

아파트를 배정할때 큰 평형을 소지한 조합원(정확히 말하면 재산가액이
큰 조합원)에게 큰 평형의 아파트를 우선 배정하는게 일반적이기
때문이다.

최근 서울 개포동 시영아파트등에서 큰 평형값이 먼저 오르는 것도
이러한 이유에서이다.

같은 평형끼리 경합이 붙으면 보통 추첨으로 평형을 배정한다.

종종 같은 평형이라도 대지면적에서 차이가 있으면 대지면적이 큰
조합원에게 우선 신청권을 주기도하나 대지면적에서 큰 차이가 없으면
논란을 피하기위해 추첨으로 배정하는게 보통이다.

셋째 재건축 아파트를 살때 로열층프리미엄을 생각하지 말라.

아파트시세는 1,2층이나 최상층보다 중간층이 1,000만~2,000만원정도
높은게 일반적이다.

그러나 재건축아파트의 평형을 배정할때 로열층소유자에게 우선권을
준 사례는 아직 없다.

넷째 재건축을 하기위해 조합이 시유지나 공유지등 토지를 매입해야
하는게 없는지를 확인해야 한다.

서대문 북아현시민아파트, 종로구 청운아파트는 국공유지에 들어서
있어 조합이 아파트가 들어서있는 토지를 모두 매입해야하는 대표적인
곳이다.

또 용산구 동부이촌동의 공무원아파트는 공무원연금관리공단으로부터
가구당 2,000만원꼴의 부지를 매입해야하는 곳이다. 조합원의 부담이
그만큼 늘어나는 셈이다.

다섯째 진입도로를 내는데 장애가 없는지 확인해야한다.

진입도로를 확보하지 못해 몇해를 두고 사업이 진척을 보지 못하는
경우가 종종 있다. 여러 필지일수록,많은 면적일수록 사업에 큰 부담이
된다.

일부건설회사들은 토지매입의 어려움을 알고 시공권을 따내면서 동시에
진입도로를 은밀히 확보하는 경우도 있다.

여섯째 재건축 판정을 얼마나 빨리 받을수 있는지 확인해야한다.

재건축은 골조가 낡아야하는외에 연탄난방으로 도시미관을 해치는
경우에도 가능하다.

최근 과천이나 강남 개포동에서 12~13년정도된 아파트 가격이 오르고
있는데 이들 아파트가운데 연탄난방의 단지가 특히 많다는 점은 주목할
만하다.

일곱째 재건축을 하면서 조합이 빚을 얼마나 지고있는지 확인해야한다.

사업이 지지부진할수록 조합은 많은빚을 지게된다 조합운영비등으로
비용이 계속 나가기 때문이다.

여덟째 아파트 층고를 충분히 올릴수 있는지 확인해야한다.

즉 용적률을 400%(일반주거지역)까지 활용할수 있는지 알아보는게 좋다.

인근에 단독주택이 밀집해 있거나 군부대가 있을 경우 고도제한을 받아
아파트를 충분히 올릴수 없는 경우가 종종 있다.

종로구 일부아파트는 인근 군부대 문화재등의 영향으로 용적률을 300여%
밖에 적용하지 못하는 것으로 알려지고있다.

아홉번째 저밀도지구가 아닌지 주의해야한다.

저밀도지구는 해제되더라도 다른 일반주거지역처럼 고층으로 올리기 힘들
것이라는게 최근의 분위기이다.

잠실의 경우 탄천의 하수처리용량이 모자라 중밀도나 일부토지를
기부체납하는 조건으로 해제되는 방안이 검토중인 것으로 알려지고있다.

열번째 시세가 최근 급등하지 않았는지 확인할 필요가 있다.

시세는 재건축시공회사를 선정했거나 재건축판정이 나는등 주요과정을
거칠때마다 오르게 된다.

<박주병 기자>

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).